お役立ちコラム

住宅ローンの返済が厳しい方へ！繰り上げ返済と借り換えについて解説します！

2022.08.25

「住宅ローンの返済を滞納することなく終わらせたい」
このように考えている方も多いでしょう。
借金が長い間続くと不安になりますよね。
そこで、今回は借り換えと繰り上げ返済について、どちらを選んだ方が得なのかを解説します。
ぜひご覧ください。

□借り換えについて解説

住宅ローン返済が厳しく感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
住宅ローンを滞納すると、様々な制限を受けるでしょう。
そのため、滞納する前に対策をする必要があります。
それでは、どのような対策方法があるのでしょうか。

対策の一つに借り換えがあります。
借り換えとは、現在組んでいる住宅ローンから新しくローンを組み直すことです。
現在返済中の住宅ローンの残高を、新しく組むローンで完済します。
その後、新しく借りたローンの返済を続ける必要があるでしょう。

なぜ借り換えをすることが滞納の対策になるのでしょうか。
それは、元々のローンよりも金利を低くして借りられるからです。
住宅ローンを組む場合、総支払額は住宅の総額に加え金利も含まれます。
そのため、金利が高いと総支払額も増加するでしょう。

すると、毎月の支払額が増えます。
生活をする際は、住宅ローンの返済以外に、生活費や貯金にもお金を回す必要があります。
住宅ローンが家計を圧迫すると、生活に支障を来すでしょう。
そこで、借り換えをすることで負担を減らせます。

しかし、借り換えを行う場合は手間と費用がかかります。
一般的には、新しく住宅ローンを組む際の手数料や抵当権の登記費用、印紙税などが含まれるでしょう。

また、元々の住宅ローンを借りていた金融機関にも手数料を支払います。
本来の予定期間よりも前倒しで返済する際は、手数料が数万円かかると言われています。
これらの出費と、安くなる総支払額をしっかりと比べることが大切でしょう。

借り換えの他にも、住宅ローンの総支払額を減らすために、繰り上げ返済という方法があることをご存じでしょうか。

繰り上げ返済とは期日よりも早くに返済をして借金を減らす方法です。
手元にお金の余裕がある場合、まとまったお金を返済できます。
そのため、早期の完済が見込めるでしょう。

繰り上げ返済で支払ったお金は、総支払額の元本に充てられます。
元本とは住宅ローン本体のことを指します。
繰り上げ返済により、元本を早期に減らせ、支払うはずだった利息を払わずに済むでしょう。

繰り上げ返済のメリットは、借り換えのように手間やお金がかからないことです。
繰り上げ返済をした結果、逆に総支払額が増えることはないでしょう。
また、お金に余裕がある場合、いつでも繰り上げ返済が可能ですので、ご自身の都合に合わせられます。

しかし、手元のお金が減るというデメリットがあります。
早く完済したいからといって、生活費の確保がギリギリになると、突然の事態に備えられないでしょう。
計画をしっかりと立てた上で利用することをおすすめします。

このような特徴のある繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。

期間短縮型とは、月々の返済額を変化させずに、返済期間を短くするものです。
例えば、期間が短縮されることで、定年後まであった住宅ローンを定年前に完済できるでしょう。
収入がなくなり、年金や退職金から返済する不安がある方に適していると言えます。

一方、返済額軽減型とは返済期間を変化させずに、毎月の支払額を減らす方法です。
お子様がいらっしゃる場合、養育費が毎月かかるでしょう。
そのため、月々の住宅ローンの返済額が減ると家計も楽になります。

上記で住宅ローンの負担を軽くする方法を2つ紹介しました。
どちらも、いざというときに非常に心強いでしょう。
しかし、どちらを選べば良いのか分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

どちらを利用した方が得をするかは、ご自身の状況によって変化します。
具体的には繰り上げ返済する金額やローンの残高、返済期間、金利などが影響します。

例えば、35年の住宅ローンを組んで、５年後に繰り上げ返済で100万円支払ったとしましょう。
繰り上げ返済は元本に充てられるため、同時に利息分も減り、結果的に135万円減ったとします。
このとき、繰り上げ返済の手数料で3万円程度かかったとしても、最終的に32万円の得をしたことになります。

一方、同じ条件で借り換えをしてみましょう。
借り換えをしたことで、金利が3パーセントから2.7パーセントに減った場合、158万円も節約できるという例があります。
借り換えるための費用で80万円かかったとしても、78万円得する計算になります。

この場合では、借り換えの方が得することになりますが、条件次第で変化するため、しっかりと検討することが大切です。

今回は借り換えと繰り上げ返済について解説しました。
どちらにもメリットとデメリットがあるため、しっかりと比較検討する必要があります。

また、条件次第で、どちらがお得になるかも変化します。
悩んだ場合はぜひ当社にご相談ください。
皆様からのお問い合せを心からお待ちしております。