住宅ローン返済でお困りの方へ！任意売却について徹底解説します

2023.01.07

「住宅ローンを滞納したら、家を売り払う必要があるの？」
「任意売却って何だろう」
このようにお考えの方はいませんか。
任意売却とは、住宅ローンが滞納した際に取る1つの手段です。
今回は、任意売却について解説します。

1 □任意売却とは
2 □任意売却のメリットとデメリット
- 2.1 ＊メリット
- 2.2 ＊デメリット
3 □任意売却は最終手段
4 □まとめ

□任意売却とは

任意売却について詳しくご存じない方のために、まずは基礎知識を解説します。
任意売却とは、住宅ローンを6か月以上滞納し、債権回収会社や保証会社に移った後に売却する手段です。

住宅ローンの支払いができなくなった人は任意売却が可能です。
また、ローン支払いは頑張って続けてたけど、他の借金返済が困難になり自宅をさし押されられた人、自己破産した人も任意売却を行えます。

これらのケースでは、
・借金の一括返済
・任意売却
・競売
の3つの選択肢から選ぶ必要があります。
つまり、任意売却とは、債権回収会社や保証会社に移った後に選択する方法の1つということです。

同じく不動産を売却する手段として「競売」というものもあります。
競売と任意売却の違いについても解説しますね。
競売とは、住宅ローン滞納後に借入先である銀行が裁判所を通じて優先的に不動産を売り、その売却額からローン残高を回収する手続きのことです。

競売は裁判所が介入するので、強制的で融通が利かない手続きですが、任意売却は債権者自らの判断で取引を行えます。
これが、競売と任意売却の大きな違いと言えます。

□任意売却のメリットとデメリット

ここでは、任意売却のメリットとデメリットについて紹介します。

＊メリット

任意売却の大きなメリットは、自分の意志で売却できることです。
債権者の合意のもと、通常の不動産売買と同じように進められるので、自分の意志で売却条件を決められます。

また、通常の不動産売却と同様の流れで売却するので、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
ただし、売却期限は通常の不動産売却より短くなりがちなので、査定額より値段を下げて売却を行う可能性もあります。

家を売却する理由は人によって様々ですが、任意売却では売り手が売却を決めた理由までは公表されないこともメリットの1つです。

＊デメリット

任意売却に限ったデメリットではありませんが、住宅ローンを3か月以上滞納すると信用情報機関に登録される可能性があります。
そうすると、7年間ほどは金融機関からの借り入れなどができなくなります。

住宅ローンの連帯保証人がいる場合、任意売却に対する連帯保証人の同意が必要になります。
そのため、連帯保証人と連絡が取れなかったり、同意してもらえなかったりすると、任意売却を行えません。

任意売却は市場価格に近い金額で売却を行うということは既にお伝えしました。
しかし、その価格とローン残債の差が大きい場合、金融機関からの同意が得られない可能性があります。

また、任意売却をどこに依頼すれば良いか分からないというデメリットもあります。
任意売却には法律の知識や経験が必要となりますが、任意売却に関するガイドラインなどはありません。
そのため、任意売却を行う会社の中にはモラルの低いところもあります。
任意売却の相談をしていたのに、保証人の財産を取る、何も対応してくれず競売になる、などの状況に陥るケースもあるので注意しましょう。

□任意売却は最終手段

先ほども述べたように、任意売却の相談先は分かりづらく、依頼先を間違うとトラブルに発展する可能性も出てきます。
また、任意売却はあくまで住宅ローン返済が滞った場合の最終手段だということを覚えておきましょう。

まだ数回くらいしかローンを滞納したことのない方であれば、任意売却にもリースバックやローンの借り換え、任意整理など他の選択肢があります。
今住んでいる家を引っ越したくないという方は多いのではないでしょうか。
任意売却を行うと、現在の自宅を売り払って住めなくなってしまいます。
ローンを6か月連続で滞納すると任意売却しか選択肢が無くなってしまうので、できるだけ早めの対策が必要になります。

しかし、自分で相談先を決めるのはおすすめしません。
理由は、どこに相談するかによって住宅ローン滞納を解決するための選択肢が決まってしまうからです。
例えば、不動産会社に相談すると任意売却、弁護士に相談すると破産という選択肢に絞られてしまいます。
これでは、自分の希望に沿った解決方法の統括的な相談ができませんよね。

そこで、自分で相談先を決めるのではなく、まずは「住宅ローン返済支援エージェント」に相談することをおすすめします。
「住宅ローン返済支援エージェント」では、住宅ローン返済に困っている方の要望を客観的な立場で統括的にサポートします。
そのうえで、不動産会社や弁護士などそれぞれの専門家につないでいきます。