お役立ちコラム

リースバックを考えているけど家賃が気になる…家賃について詳しくご紹介します

2022.12.09

「リースバックを検討しているけど、家賃が気になる」
「リースバックについて詳しく知りたい」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
今回はリースバックについての説明や、不動産を売った後の家賃の決め方について解説していきます。

□そもそもリースバックとは何か

リースバックとは、不動産売却と賃貸契約がセットになった手続きのことです。
具体的な流れについて説明すると、まずは自分が所有している不動産を不動産会社などに売ります。

この際にただ売却するのではなく、不動産を売った後もその物件で今まで通り生活できるように、賃貸の契約を交わしてから売却の手続きをします。

売る側は、不動産の売却をすることによってその分のお金を手にできます。
「売った後も今まで暮らしてきたのと同じ物件に住み続けられる」というリースバックの特徴に目をつける人が増えていることが、近年このサービスの利用が増加している理由だと言えるでしょう。

リースバックを検討している方に向けて、1つだけ注意すべきことを紹介します。
それは、不動産を売る相手の業者としっかりコミュニケーションを取って、信頼関係を築いておくことです。

なぜ業者との信頼関係の構築が大切なのかというと、不動産売却の次の賃貸契約をスムーズに結べるからです。

理想通りのリースバックを実現するためには、不動産の売却の手続きを終えてからも、業者側が自分にその物件を賃貸の契約として貸し出してくれることが前提条件です。

不動産の売却は成功したけれども、その物件を賃貸としてこれから貸し出すかどうかを決めるのは業者の方なので、スムーズに賃貸の契約を交わすためには信頼関係の構築が非常に重要です。

無事に賃貸の契約を結び、不動産の物件を売った後も今までの住宅に住み続けられることが確定した方が気になるのは、家賃の問題ではないでしょうか。
リースバックの手続きをして、売却を済ませた住宅に支払う月々の家賃には、ある特徴があります。

その特徴とは、一般的な家賃の相場を示す賃貸市場を参考にするのではなく、不動産を売却した際の売値から家賃が決定することです。

売却額に応じて家賃が変動するので、リースバックをした人に限っては、現在の賃貸の相場はあまり参考にならないと言えるでしょう。

売却した後に支払う家賃に関することは、自分が不動産を売った業者によっても変化するので、しっかりとコミュニケーションを取って確認するようにしてください。

一般的にリースバックを利用した際の不動産の買取価格は、仲介市場の相場の6割から8割を目安にして設定されることがほとんどです。

なぜ6割から8割という、相場と比べて少し安い価格が設定されているのでしょうか。
価格が安く設定されているのには、理由があります。

相場よりも安く価格設定がされている理由は、その不動産を買う側のリスク管理です。
リースバックの手続きをして不動産を売却する際は、売却相手として不動産会社と手続きを進めていく方が多いでしょう。

不動産会社にとっては、不動産を買い取った後にその物件を賃貸として貸し出し、そこで得られるお金は不動産会社の利益です。
しかし、もし賃貸契約を結んだ相手が他の物件に興味を示し、他の業者の物件へと引っ越してしまった場合、不動産会社が貸し出していた物件に住む人はいなくなりますよね。

このようなイレギュラーが起きた場合は、不動産会社はその物件を大きな額のお金を出して買い取ったが、住み主がいなくなったので自分たちが得られる利益がないという最悪の状況になってしまいます。

不動産会社はこの最悪の状態を避けるために、不動産を相場の6割から8割の値段で買い取ることで、リスク管理をしているのです。

さらに具体的に説明しましょう。
不動産会社側からすると、もしも買い取った物件に住む人がいなくなったとしても、その物件は相場の6割から8割という比較的に安い値段で買い取った物件です。
そのため、不動産会社が物件を他の業者に相場の価格で売ると、差額を利益として得られるでしょう。

例えば、不動産を買い取る際に、相場の6割の値段で買い取った物件を売りに出したとして、その物件が相場価格で売れたのならば、4割の利益が生まれますよね。

このようにして不動産を買い取った側は、予期せぬイレギュラーが起きても自分たちに損害が出ないようにするために、買取価格を相場よりも低く設定しているのです。

先ほど紹介した通り、不動産を売る側も買取価格が安ければ、それから支払う賃貸の月額が安くなる可能性が高いので、売主と買主のどちらにもメリットがあるのです。

今回はリースバックについての説明や、不動産を売った後の家賃の決め方について解説しました。
リースバックを検討している方は、この記事で紹介したことを参考にして、スムーズに手続きを進めていってください。