昨今のコロナ渦で、住宅ローンの滞納者が増えています。

住宅ローンを滞納すると、原則居住している物件が差し押さえとなります。

しかし、すぐに差し押さえになるわけではありません。

滞納から半年以内であれば、差し押さえや競売を回避する方法があります。

本記事では、住宅ローン滞納から差し押さえになるまでの流れや差し押さえを回避する方法などを解説します。

住宅ローンを滞納したら、放置せず早急に対策を講じるのが賢明です。

住宅ローンの滞納から差し押さえまでの流れと期間

住宅ローンの滞納から差し押さえまでは一定の期間があります。

一方で、返済を滞納すると「期限の利益喪失の施行」と「保証会社の代位弁済」に進み、最終的に競売となります。

以下では、住宅ローン滞納から差し押さえまでの流れと期間について解説します。

なお、住宅ローンの滞納で物件が差し押さえられるのは、金融機関が物件に抵当権を設定しているからです。

抵当権とは、金融機関が返済を受けられる見込みがないときに、強制的に物件を売却して弁済を受けられる権利を示します。

催促状もしくは催告書が届く（1〜3ヶ月）

この時点で金融機関に連絡を取り、後日ローン返済を行えば、延滞などの情報が個人信用情報に記載されることはありません。

しかし、金融機関からの確認を無視し、かつ返済が滞っている状態が続くと催促状が届きます。

催促状は未納代金を知らせる通知ですが、それを放置していると催告状が送られてきます。

催告書には、これまでのはがきとは異なり「返済を延滞すれば法的手段を講じる」という文言が記載されています。

期限の利益喪失の施行（3〜4ヶ月）

催促状や催告書が届いているにも関わらず、返済を滞納すると「期限の利益喪失の施行」がなされます。

つまり金融機関は保証会社に、住宅ローン残債の一括返済を求めることができます。

期限の利益喪失が施行された時点で、分割で支払いできる権利はなくなり、一括での返済しかできなくなります。

保証会社がローンの代位弁済を行う（4〜5ヶ月）

代位弁済とは、保証会社が債務者に代わり金融機関にローンを一括で返済することです。

代位弁済後、ローン返済は保証会社に行います。

住宅を競売にかけられ、差し押さえを受ける（6ヶ月〜9ヶ月）

なお、差し押さえを受けると抵当権の設定など、「不動産の担保価値を下げる処分行為」はできなくなります。

住宅の調査がはじまる（9ヶ月〜12ヶ月）

住宅の現状調査で行われるのは、主に以下の通りです。

• 室内の状況や間取りの確認
• 所有者へのヒアリング
• 写真撮影
• 周辺環境調査

現状調査の後、裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅を訪れ、調査結果を記した「現況調査報告書」が手渡されます。

現況調査報告書には、物件状況が克明に記されています。

裁判所は、現況調査報告書を基に、競売のスケジュールや売却価格を決めていきます。

期間入札決定通知書が届く（12〜16ヶ月）

入札が始まると、不動産購入希望者は裁判所に買受の申込みができます。

一般的に入札期間は、1週間から1ヶ月です。

住宅が落札し退去を要求される（16ヶ月〜）

買受人が決まったら、期日までの強制退去が要求されます。

住宅が差し押さえられた後はどうしたらいい？差し押さえを回避する方法は？

住宅ローン滞納後に住宅を差し押さえられたとしても、諦めるのはまだ早いです。

差し押さえを受ける前、もしくは差し押さえを受けた後でも競売の入札が始まるまでは、最悪の事態を回避できる方法があります。

5つの方法を紹介します。

リスケジュールの交渉をする

金融機関に返済が滞っている理由を説明し、「返済額の軽減」や「返済期間の延長」を要望します。

毎月の返済額が減ることで、ローン返済が再開できることを説明できれば、金融機関が承認する可能性は高いです。

「返済額の軽減」とは、一定期間毎月の返済額を支払い可能な金額まで下げることです。

期間が過ぎたあとは、返済額を元の金額に戻し、なおかつ軽減した分を上乗せする形で返済します。

「返済期間の延長」とは、毎月の返済額を支払い可能な金額まで下がるように、ローン期間を延長することです。

返済期間を延長することで、利息負担が増えるデメリットがあります。

一方で、返済額を現実的に支払い可能な金額にでき、経済事情が良くなれば繰り上げ返済ができるメリットもあります。

つまり、長い目で見ても差し押さえを回避する方法として有効です。

個人民事再生を行う

個人民事再生とは、裁判所を通じて債務を減額する制度です。

個人民事再生では、裁判手続きのための書類の準備が手間ですが、債権を1/5まで減額できます。

減額された債務を3～5年で返済できれば、残りの債務は免除されます。

親子間売買を行う

親子間売買とは、親子間で不動産の売買を行うことです。

例えば、子が買主となる不動産売買を行えば、子が所有者となります。

つまり、親は子から賃貸する形で住み続けられます。

一方、親子間売買に融資する金融機関は少ないのがデメリットです。

任意売却を交渉する

任意売却とは、金融機関の了承を経て行う不動産売却の方法です。

一般的に売却時には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから、住宅を引き渡す必要があります。

しかし、売却資金と手持ち資金を合わせても、抵当権が抹消できない場合があります。

上記のようなときに利用するのが任意売却です。

任意売却では、通常の不動産仲介での売却と同様に売却活動ができます。

また、売却完了後に残るローンについては、返済期間の延長や返済可能な金額まで下げる交渉を行います。

金融機関にとっては、無担保にて返済を受けることや返済期間の猶予を了承するなど、一見デメリットが多い制度に見えます。

しかし、競売となり返済にめどが立たないよりは、確実に弁済を受けられるのでメリットとなるのです。

自己破産をする

自己破産は、破産法という法律の下手続きを行いますが、利用前にはメリット・デメリットを知っておく必要があります。

なお、自己破産する前にはJKAS（住宅ローンに困ったときのあなたの街の相談窓口）にご相談ください。

JKASは、住宅ローンに関する悩みや不安などをサポートする民間の組織です。

JKASが当初の相談窓口となることで、お客様のご希望に沿った専門家を紹介し解決に導くことができます。

競売後の住宅ローンの残債はどうなる？

 競売で売却される金額は、市場価格の50％～70％程度 です。

理由は、内見ができないことや検討時間が短期間など、買主にとっては不利な条件が多いからです。

また、買い手が付きにくいことを想定し、物件の評価自体が低く設定されています。

そのため、競売後には住宅ローンが残ってしまうことが想像できます。

では残った住宅ローンはどのようになるのでしょうか？

返済は続けなければいけない

競売後に残った住宅ローンは、一括で返済する義務があります。

3.2 時効の利用は履歴に残るためおすすめしない

ローン残債の返済が難しい場合、時効を利用して残債を消すこともできます。

住宅ローンの残債には時効があり、一般的に銀行やノンバンク系では5年に設定されています。

なお、時効を利用すると、個人信用情報に事故記録として残るため、今後カードやローンの借り入れができなくなります。

その他住宅が差し押さえられるケース

住宅ローンの滞納以外でも、税金の滞納や借金の滞納をしたときにも、住宅が差し押さえになることがあります。

以下では、詳細を解説します。

税金の滞納

住宅が差し押さえられるケースとして多いのが 税金の滞納 です。

税金の滞納で代表的なのは、固定資産税・都市計画税の納付です。

固定資産税と都市計画税は、不動産の所有者に対し毎年4月頃に役所から納税通知書が届きます。

1年を4期に分けて納税するのが一般的です。

しかし、納税をせずに滞納を続け、役所から来る督促状を無視し続けると、住宅が差し押さえられます。

なお、役所は公売にて差し押さえた物件を売却し、税金の回収に充てます。

その他借金の滞納

一般的に財産の差し押さえは、債務者が財産の処分することを法律上禁止し、自由に換金できないようにすることです。

差し押さえられるものは、給与や預金などの「債権」、現金や車などの「動産」や住宅などの「不動産」です。

差し押さえとなったものは、裁判所の管理下で一定の手続きを踏むと、強制的に売却され返済に充てられます。

まとめ：住宅 ローンの滞納で差し押さえが迫っている方は相談をしましょう

住宅ローンを滞納したら、まずは金融機関へリスケジュールの交渉を行うのが先決です。

返済期間の延長交渉を行い、毎月の支払額を減らすことで滞納自体を回避します。

滞納を回避できなければ、やがて差し押さえとなり競売へと進んでいきます。

しかし、競売の入札が始まるまでに、任意売却や親子間売買などを行うことで競売を回避できることもあります。