住宅ローンを滞納すると、最終的に競売になり、住宅を売却されてしまいます。競売になると売却価格は通常より低くなる傾向にあり、住宅ローン残額の返済は終わりません。

ただ、住宅ローンを滞納してからすぐに競売になるわけではなく、段階があります。住宅ローンを滞納しても競売になるまで対処法はあるため、把握しておきましょう。

本記事では、住宅ローンの滞納から競売に関するよくある質問に答えていきます。簡潔に分かりやすく答えているため、住宅ローンの滞納でお悩みの方は、確認しておきましょう。

Q：そもそも競売とは？

 競売とは、住宅を差し押さえられて売りに出されることです。 住宅ローンを滞納してすぐには差し押さえになりませんが、半年ほど住宅ローンを滞納すると差し押さえになり、競売が始まります。

競売が始まってしまうと、住宅の売却を待つのみで、対処法はほとんどありません。逆に、競売が始まる前なら、まだリスケジュールや個人民事再生などの対処法があります。

競売は通常の不動産売却よりも、売却額が低くなる傾向にあります。不動産売却後も住宅ローンが残っている場合は、引き続き返済が必要です。基本的に競売にメリットはないため、競売になる前に対処しましょう。

Q：住宅ローンの滞納をするとどうなる？

 住宅ローンを滞納すると『催告書』が届き、住宅ローンの支払いを催促されます。 それでも住宅ローンを支払わないと、届くのが『督促状』です。『督促状』は『催告書』より取り立てが厳しくなります。

『督促状』を放置すると、『期限の利益の喪失通知』が届きます。期限の利益とは、住宅ローンの契約を銀行とかわす際、毎月住宅ローンを分割で支払える権利です。

つまり、『期限の利益の喪失通知』が届くと住宅ローンを分割で支払う権利を失い、一括でしか支払いができなくなります。

期日までに一括返済できないと、保証会社が代わりに住宅ローン残額を銀行へ返済し、保証会社から債権者へ請求が届きますので、見落とさないように注意しましょう。

請求書をそのまま放置すると、競売になってしまいます。住宅ローンを滞納してよいことはないため、返済が厳しくなったらすぐに相談しましょう。

Q：住宅ローンの滞納から競売までの流れは？

住宅ローンの滞納から競売までの流れは、下記のとおりです。

 『催告書』や『督促状』の段階では、指示通り住宅ローンを返済すれば大丈夫です。 しかし、『期限の利益の喪失通知』が届くと、一括返済しかできなくなってしまいます。

『競売開始決定通知書』が届くと、住宅を売却するしかできなくなってしまうため、住宅ローンは滞納しないようにしましょう。

住宅ローンの滞納から競売の流れは、「住宅ローンの滞納から差し押さえまでの流れ｜差し押さえを回避する方法も解説」でさらに詳しく解説しています。

Q：住宅ローンの滞納は何回まで大丈夫？

 住宅ローンの滞納は1～2回であれば、許されるケースが多いです。 3回目以降は銀行から書類が届くようになり、滞納が続くと競売になってしまいます。

ただ、許されるとはいえ、住宅ローンの滞納はしないようにしましょう。なぜなら、住宅ローンを滞納したという事実は機関の信用情報に記録されるからです。

滞納解消後も5年間は記録が消えず、住宅ローン金利を見直されて金利が大幅に上がるケースもあります。滞納は1～2回であれば大丈夫ですが、記録は残るため、滞納する前に相談しましょう。

Q：住宅ローンの滞納を何ヶ月すると競売になる？

 滞納から6～8ヶ月すると『競売開始決定通知書』が届き、競売へ向けて動き出します。 『競売開始決定通知書』が届くと、基本的に競売か任意売却しか方法がありません。

そのため、住宅ローンを滞納しそうな場合は滞納する前に、すでに滞納してしまっている場合はなるべく早く相談しましょう。

Q：競売後の住宅ローンの残債はどうなる？

 競売後の住宅ローン残債は、すべて返済する必要があります。 免除はされません。任意売却は通常の売却より売却価格が低くなる傾向にあるため、住宅ローン残債が残るケースが多いです。そのため、任意売却しても、返済は続くと考えておきましょう。

ただ、住宅ローンの残債には時効があります。時効は銀行や消費者金融などの株式会社は5年、住宅融資支援機構や信用金庫などの特別法で規定されている期間は10年です。

注意すべきは、時効期間が過ぎても即時効が成立するわけではなく、『時効の援用』という手続きが必要な点です。弁護士へ依頼する費用もかかるため、最善策とは言えません。返済できるのであれば、返済しておきましょう。

Q：住宅ローンの滞納による競売を防ぐ方法は？

 競売を防ぐ方法として、『任意売却』があります。 競売は住宅を差し押さえられて売りに出されますが、任意売却は自分の意志で住宅を売却可能です。なるべく高く売りたいなら、競売よりも任意売却の方が高く売れる可能性があります。

任意売却で買い手がつかないと、競売に移行してしまいます。競売になると対処法がなくなってしまうため、任意売却での売却が必須です。

任意売却で買い手がつかない場合の対処法は、「なぜ任意売却で買い手がつかないのか？よくある5つの原因と対処法を解説」で詳しく解説しています。

Q：競売と任意売却はどちらがお得？

 任意売却の方がお得です。 競売より任意売却の方が、売却価格が高くなる可能性があります。また、競売だと新聞やネット上に公開されるため、知人などに知られるかもしれません。任意売却は通常の売却方法と同じなので、公開されずに売却できます。

さまざまな面から見て、競売より任意売却の方がお得と言えます。しかし、任意売却は専門的な知識が必要なため、任意売却を検討している場合は専門家に相談しましょう。

まとめ：住宅ローンの滞納をしたら、すぐに専門家に相談をしましょう

住宅ローンを滞納すると、最終的には競売となってしまいます。競売になると、住宅が差し押さえられて売却されてしまうため、競売になる前に対処が必要です。

基本的には住宅ローンの滞納は1～2回まで、期間でいうと3ヶ月目までは対処可能です。3ヶ月目以降になると、一括返済しかできなくなってしまいます。

住宅ローンの滞納は、時間を置くほど苦しくなってしまうため、なるべく早く専門家に相談しましょう。

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