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住宅ローン 滞納

住宅ローンの滞納どうなる?滞納何回で自宅の差し押さえ?対処法を紹介

「住宅ローンを滞納してしまったけど、これからどうなるかわからず不安」

「住宅ローンを滞納したけどどうすればいいかわからない」

「これから住宅ローンを滞納しそうだから備えておきたい」

などと悩んでいませんか。

本記事では、住宅ローンを滞納した後の流れから対処法までを詳しく解説します。

滞納してしまっても、家を手放さずに済む方法まで紹介しているので、住宅ローンを滞納して悩んでいる人は必見です。

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住宅ローンの滞納は何回まで大丈夫?

住宅ローンの滞納は何回まで大丈夫?

 住宅ローンの滞納は1~2回なら許されるケースが多いです。 3回目以降は金融機関から書類が届きます。

そのまま住宅ローンの滞納が続くと、競売・任意売却のどちらかを選択して家を引き払わなければなりません。

1〜2回目は許される可能性が高いとは言え、なるべく滞納はしない方が良いです。

なぜなら、住宅ローン返済が1回うまく引き落とされなかっただけで、「遅延した」という事実が機関の信用情報に載るからです。

滞納が解消された後も、5年間は遅延の記録は消えません。

また、住宅ローン自体の金利が見直され、金利が大幅に上がるケースもあります。

住宅ローンは滞りなく納めるようにしましょう。

住宅ローンの滞納から競売までの流れ

住宅ローンの滞納から競売までの流れ

住宅ローン滞納から競売に至るまでの流れを、各段階ごとに解説します。

住宅ローンの滞納で起こる最悪のケースは、家が競売に出されることです。

最悪のケースを避けたい人は必ず読んでください。

滞納1~3ヶ月目

 滞納して1〜3カ月で、次の2つの事態が起こります。 
  • 債権者である銀行から催促の電話がある
  • 催告書や督促状が届く

滞納が1カ月未満であれば、取り立てはさほど厳しくはありません。

滞納が2〜3カ月になると、住宅ローンの元金と遅延損害金を一括して返済する必要の旨が記載された督促状や催告書などが届きます。

滞納3~6ヶ月目

 滞納3〜6カ月目には「期限の利益喪失通知」という催告書が届きます。 期限の喪失通知が届いた時点で、債務者は住宅ローンを月々の分割で支払う権利を失い、一括でしか支払えなくなります。

住宅ローンを組む時、「毎月分割して住宅ローンを支払っても良い」という内容の契約を銀行と締結します。

しかし、住宅ローンの支払いが止まってしまうと、銀行は契約を守らない債務者に対し、分割して支払う権利を無効にします。

期日までに一括返済が出来なければ、保証会社はすぐに競売の申立を行うため、家は競売にかけられます。

滞納6~8ヶ月目

 裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。 

競売開始決定通知とは、保証会社からの申し立てを受けて、以下2つを知らせる書類です。

  • 競売の手続きを開始したこと
  • 不動産を担保として差し押さえたこと

裁判所からの通知書が届くと冷静な判断ができず、対応を先延ばしにする人は少なくありません。

大事な家が競売にかけられるのは、つらいですが前向きな気持ちで対処に努めましょう。

具体的には、任意売却の手続きを早急に進める方法がおすすめです。

任意売却については本記事内で後述します。

滞納8~10ヶ月目

 現状調査を行う通知が裁判所から届きます。 

裁判所の執行官と不動産の鑑定士の2名が自宅を訪れて、自宅の中と外を見て調査を開始します。

主な調査内容は以下の通りです。

  • 自宅状況のヒアリング
  • 写真撮影
  • 間取りの確認
  • 周辺環境調査

調査当日に留守でも、執行官と不動産鑑定士は裁判所の権限により玄関の鍵を開けて調査を行えます。

調査日の都合が悪ければ、事前に連絡をし、必ず立ち会える日に変更してもらいましょう。

滞納10~12か月目

 滞納が始まって10〜12カ月目になると「期間入札決定通知書」が届きます。 

入札期間とは、競売になった不動産の購入希望者が、裁判所に購入金額を提示して買受の申込みができる期間のことです。

入札期間の目安はおよそ1週間〜1カ月です。

「期間入札決定通知書」が届いた段階まで来ると、任意売却を認めてくれる債権者はほとんどいないのが現実でしょう。

ただし、理論的には開札日の前日までであれば、任意売却ができます。

すぐに相談して、任意売却が可能かどうかを交渉してもらいましょう。

住宅ローンの滞納に気づいたら行うべき1つのこと

住宅ローンの滞納に気づいたら行うべき1つのこと

 住宅ローンの滞納に気付いたら、急いで金融機関に連絡しましょう。 

その後、返済用の銀行口座に入金してください。

1日の延滞であっても、滞納すれば遅延損害金が発生します。

金融機関に連絡を入れ、遅延損害金額を確認したうえで「滞納分+遅延損害金分」を入金しましょう。

金融機関への相談を検討している人は、ぜひ「JKAS」をご利用ください。

住宅ローンの返済を「滞納している」「滞納しそう」「どうしたら解決できるの?」という不安やお悩みに対して適切なアドバイスを受けることができます。

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住宅ローンの返済めどがつかない場合の対処法5選

 住宅ローンの返済めどがつかない場合の対処法5選

住宅ローンの返済のめどがつかない場合は、次の5つの対処法を検討してください。

  • リスケジュール
  • 個人民事再生
  • 親子間売買
  • リースバック(セル・アンド・リース)
  • 任意売買

順番に解説していきます。

①リスケジュール

 リスケジュールとは、金融機関に相談して返済条件を変更してもらう方法です。 

次の3つの条件で返済条件の変更が可能です。

  • 返済期間を延長し、返済額を減らす
  • 一定期間、元金を据え置き、利息のみを支払う
  • ボーナス併用払いから、毎月の返済に変更する

リスケジュールは、滞納の理由が一時的な減給やボーナスカットの場合に有効な方法です。

しかし、将来的に収支を改善できない場合、支払いを後回しにするだけで解決に至りません。

無理な返済計画は立てないようにしましょう。

金融機関とリスケジュールを交渉する際は、「返済計画の変更が必要な理由」「現在の返済状況と今後の返済計画」「返済状況の変更により、返済が可能になる根拠」の3つを用意しておくと良いでしょう。

②個人民事再生

 個人民事再生は、住宅ローンを除く債務額の総額が5000万円以下の個人債務者が対象です。 

収入に応じて支払える額を3年間、3カ月に1回以上のペースで返済する計画を立て、裁判所に申し立てを行います。

借金は最大1/5程度まで圧縮されます。

3年間で再生計画通りに返済できた場合、残りの借金は免除となるでしょう。

個人民事再生の種類は以下2つです。

  • 小規模個人再生
  • 給与所得者等再生

どちらの手続きも住宅ローンを組んでいる人のために、住宅資金特別条項というオプションがあり、活用すると裁判所に申し立てができます。

③親子間売買

 親子間売買とは、親子で不動産を売買することです。 

例えば、親が子供に売却した場合、子供が物件の所有者となります。

そして、親が賃貸する形を取ると同じ物件に住み続けることができるでしょう。

子供以外の親族などの身内が購入する場合は「親族間売買」、夫婦間で行う場合は「夫婦間売買」と呼びます。

親子間取引は成功すれば、元の家に住み続けられる大きなメリットがありますが、実際はかなり難しいです。

親から子供に不動産を売る場合、子供がローンを組む必要があります。

しかし、ほとんどの金融機関は親子間や兄弟・姉妹間の売買で融資をすることはありません。

④リースバック(セル・アンド・リース)

リースバック(セル・アンド・リース)とは、他人に売買して当該物件を賃貸してもらう方法です。

 親子間売買や親族間売買できる相手が見つからない場合で、自宅に思い入れがあり、手放したくない人におすすめします。 

ほとんどの場合、売買相手は経営者、不動産投資家、不動産会社です。

買い手の目的は、売り手が買い戻し出来ると考えた一定期間(約1年~5年)を目安に賃料を得ることです。

賃料は、近所の家賃相場や買い戻し費用、売買事例を参考に話し合い、客観的に決定します。

⑤任意売却

住宅ローンを滞納し始めてから6カ月経過すると、「任意売却」か「競売」か選ばなければなりません。

任意売却を選ぶと次の5つのメリットがあります。

  • 現実的な金額で返済していける
  • 売却条件に自分の意思を反映できる
  • 競売より高値で売却できる可能性がある
  • 新しい生活を始めるまでの出費を減らせる
  • プライバシーを侵害されない

競売は確実に売却できて、ローン残債への充当分を確保できるものの、売却先や金額などは、全て裁判所の決定に従わなければなりません。

一方で、任意売却なら自分の意思を反映できます。

 任意売却なら自分の意思で売却活動を進められるため、買い手との交渉次第では、好条件での売却も可能です。 

まとめ:住宅ローンを滞納したら専門家に相談しましょう

住宅ローンを滞納したらすぐに金融機関に連絡して、支払いの準備をしましょう。

どうしても支払いの目処が立たない場合、残念ですが最後は家を手放す結果になります。

しかし、対処の仕方次第で元の家に住み続けたり、好条件で売却ができたりします。

「今、住宅ローンを滞納している」もしくは「これから住宅ローンを滞納する可能性が高い」という人は、まずは専門家に相談しましょう。

住宅ローンの専門家であるJKASは、住宅ローンの返済に困ったとき、状況に応じた解決方法を無料でアドバイスしています。

住宅ローンに悩んだらJKASにお問い合わせください。

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