「任意売却で買い手がつかないのはなぜ？」

「任意売却で買い手がつかないとどうなる？」

任意売却を行うと、上記のような悩みが出てきます。任意売却で買い手がつかないと競売にかけられ、任意売却より不利な条件になる可能性があります。

そのため、買い手がつかない原因を知り、いち早く対処しましょう。本記事では、任意売却で買い手がつかない原因や対処法、任意売却の際にかかる税金について解説します。

本記事を読めば、適切な対処法を取り、任意売却を成功させる可能性を上げられるはずです。任意売却を検討している方や、現在、任意売却でお困りの方は参考にしてください。

任意売却とは？買い手がつかないとどうなる？

 任意売却とは自分の意志で家を売却する方法です。 住宅ローンの滞納や物件の差押え、自己破産をして物件の権利が債権回収会社や保証会社へ移った後に選択します。

また、家を売却する際に「住宅ローンの残額＞売却価格」の状態だと通常の方法では家を売却できません。ただ、債権者の同意を得れば、任意売却により家の売却が可能です。残った残債は債権者と話し合い、その後支払っていきます。

 物件の権利が債権回収会社や保証会社に移った後、任意売却で買い手がつかないと競売にかけられます。 競売は住宅ローンの借入先である金融機関が裁判所を通じて家を売却し、その売却額からローン残額を回収する手続きです。

競売は裁判所が介入するため融通が利かず、売却額も任意売却より安くなる傾向があります。なるべく高く売るなら、競売よりも任意売却で家を売却するのがおすすめです。

任意売却で買い手がつかない5つの原因と対処法

任意売却で買い手がつかないのには必ず原因があります。原因を知れば対処ができ、買い手がつく可能性を高められるはずです。

任意売却で買い手がつかない主な原因は、下記の5つです。

• 価格設定が相場よりも高い
• 物件の状態が悪い
• 内見をしていない
• 金融機関との関係が悪い
• 任意売却に不慣れな不動産会社に頼んでいる

価格設定が相場よりも高い

 相場よりも高い価格で家を買いたい人はほぼいません。 なるべく高く売って住宅ローンの残額を減らしたい思いはわかります。ただ、そもそも買ってくれる人がいなければ任意売却は成立しません。

【対策】

 相場価格に合わせるのが対策です。 ただ、任意売却だからといって、特別安く設定する必要はありません。周辺相場をよく調査し、適正価格を設定しましょう。

物件の状態が悪い

 物件の状態が悪いと、購入しても修理や補修にお金がかかるケースが多いため、買い手がつかない場合があります。 

【対策】

対策としては、下記2つの方法があります。

• 状態に合わせた価格に設定する
• 状態が悪い箇所を修理・補修する

 両ケースの見積もりを出し、高く売れる可能性がある方を選びましょう。 

内見をしていない

 内見をしないと買い手がつきにくくなります。 任意売却の場合、家に住みながら売却活動をすることも多く、家の中を見られたくないかもしれません。しかし、家は金額も大きい買い物のため、中を見ずに購入する人はまずいないでしょう。

【対策】

 内見をしていない場合は、まず内見を始めましょう。 内見の際はなるべく良い印象を持ってもらえるよう、掃除をしたり丁寧な対応を心がけたりしましょう。

金融機関との関係が悪い

任意売却をするには、住宅ローンの借入先である金融機関の同意が必要です。 価格設定も金融機関の同意が必要なため、関係が悪いと同意を得られません。 価格を下げられなければ、買い手がつかなくなってしまいます。

【対策】

 誠実な対応を心がけるしかありません。 丁寧な対応や言葉遣い、服装などに気を使い、良い関係を築きましょう。

任意売却に不慣れな不動産会社に頼んでいる

任意売却は通常の売却と異なる部分も多いため、任意売却に対する理解や慣れが必要です。 任意売却に不慣れな不動産会社に頼んでしまうと、うまくいかないケースがあります。 

【対策】

任意売却の場合、任せる不動産会社によって、結果が大きく変わるケースも珍しくありません。 ホームページや紹介などから、任意売却の経験が豊富な不動産会社を見つけて依頼しましょう。 

任意売却に不慣れな不動産会社に頼んだ場合、なるべく早く他の不動産会社を探しましょう。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却は通常と異なる特殊な売却方法ですが、メリットとデメリットがあります。メリット・デメリットを知らないと、後で思わぬトラブルになる可能性があるため、必ず把握しておきましょう。

メリット

任意売却の主なメリットは下記のとおりです。

• 自分の意志で売却できる
• 市場価格に近い金額で売却できる可能性がある
• 売却を決めた理由は公表されない

 任意売却は競売よりも高く売れる可能性があり、価格面でのメリットが大きいです。 市場価格と遜色ない金額で売れる場合もあります。

デメリット

任意売却の主なデメリットは下記のとおりです。

• 住宅ローンの連帯保証人からの同意が必要
• 価格とローン残債の差が大きいと任意売却できない可能性がある
• 依頼先の選定が難しい

任意売却は住宅ローン残債を返済するための手続きです。 そのため、各所からの同意が必要であり、制限もあります。 また、任意売却は専門的な知識や経験が必要なため、依頼先を選ぶのも難しいです。

任意売却で家を売るときにかかる税金

任意売却は無料でできるわけではありません。家を売るときには税金がかかります。家を売るときにかかる税金を知らないと、家を売っても手元にほぼお金が残らないといった事態になりかねません。

税金についてはしっかり把握しておきましょう。任意売却で家を売るときにかかる主な税金は下記の3つです。

• 譲渡所得税・住民税
• 印紙税
• 登録免許税

譲渡所得税・住民税

 譲渡所得税は不動産を売却して、利益が発生したときにかかる税金です。 譲渡所得に応じて、住民税の支払いも課されます。

譲渡所得は下記の計算式で求められます。

 譲渡所得＝収入金額（売ったときの金額）－取得費（買ったときの金額と費用の合計）－譲渡費用（売ったときの費用） 

ただ、譲渡所得税・住民税は免除になるケースがあります。主なケースは下記の3つです。

• 売却益が出なかった
• 3,000万円の特別控除を使った結果、売却益が出なかった
• 強制換価等による特例が適用された

譲渡所得税・住民税は売却益が出たときにかかる税金です。そのため、売却益が出なければ税金はかかりません。

また、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を使えば、マイホームを売却した際、売却益から3,000万円まで控除できます。この結果、売却益が出なかった場合も譲渡所得税・住民税はかかりません。

所得税法9条に定められている「強制換価等による特例」が認められた場合も、譲渡所得税・住民税が免除になります。

印紙税

 家などの不動産を売却する際には印紙税が必要です。 印紙税は売買契約書に収入印紙を添付して支払います。

印紙税は一定ではなく、契約金額が大きくなるほど高額になります。事前にいくらかかるかは調べておきましょう。

印紙税は抵当権がついた不動産を売却するときにかかる税金ですが、債権者と交渉する余地はあります。売却額から印紙税の費用を捻出できるケースもあるため、お金を準備できない場合は相談してみましょう。

登録免許税

 不動産に抵当権がついている場合は、抵当権の抹消手続きが必要です。 抵当権はいわゆる担保のことで、この抵当権の抹消手続きの際に登録免許税がかかります。

登録免許税も不動産を売却するときにかかる税金です。しかし、債権者と交渉し、売却額から登録免許税の費用を捻出できるケースもあります。こちらもお金を準備できない場合は相談してみましょう。

まとめ：任意売却で買い手がつかない場合は相談しましょう

任意売却で買い手がつかないのには原因があります。価格設定が高すぎないか、依頼している不動産会社は任意売却の経験があるかを確認しましょう。

また、任意売却には税金がかかります。かかる税金を把握し、売却後に手元にお金がほぼ残らなかったということがないようにしましょう。

住宅ローンに関しての対応は、早めに相談した方が選択肢が多くなります。住宅ローンに関して悩んでいる方や不安を持っている方は、早めに相談しましょう。

JKASでは、住宅ローン返済支援エージェントに相談できます。住宅ローンの専門家がアドバイスしてくれるため、お困りの方はぜひ当社にお問い合わせください。