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お役立ちコラム

住宅ローン滞納でお困りの方必見!任意売却の条件について解説します

住宅ローンの滞納でお困りの方はいらっしゃいませんか。
住宅ローンの滞納をしている状態の方は任意売却という方法が取れます。
そこで今回は、任意売却についてご紹介します。
是非、参考にしてみてください。

□任意売却と通常の不動産売却の違い

任意売却とは、ローンを滞納している、または売却価格よりもローンの方が多く残っている状態で、債権者の同意を得てから売ることを言います。
住宅ローンの滞納は、おおよそ3〜6ヶ月続いてしまうと、債権者が自宅を差し押さえて競売をします。

売る方法には、任意売却と通常の不動産売却の2種類が挙げられます。
そこで、任意売却と通常の売却方法の違う点をご紹介します。

違う点として、任意売却は融資を受ける金融機関の同意が重要であることが挙げられます。
金融機関は、ローンが完済されていない状態で任意売却をして良いかどうかを判断することが重視されますよね。
そのため、任意売却をする際の売却価格は金融機関が決めます。
また売却価格次第で、回収できる金額が変わるため、金融機関の判断が重要になります。

さらに、任意売却と競売の違う点についてご紹介します。
競売は裁判所が介入し、不動産を売却します。
任意売却は通常の市場で売却されますが、競売は異なります。
そのため、競売では任意売却よりも売却価格が低いことが多いでしょう。

また、任意売却では個人のプライバシーも守られます。
その一方で、競売では公になってしまうでしょう。

□任意売却の4つの条件

任意売却を行いたい場合は条件が決められていることを把握しておきましょう。
ここでは、4つの条件についてご紹介します。

まず1つ目は、保険会社による代位弁済です。
銀行の住宅ローンの場合は、必ず保険会社がついています。
代位弁済は、住宅ローンをおおよそ6ヶ月間滞納していると、保険会社が債務者に代わって住宅ローンを弁済する仕組みのことを言います。

代位弁済する前に任意売却をしたくても、銀行からしたら保険会社からローンは返ってきます。
そのため、話し合いに応じてくれない可能性があるでしょう。

2つ目は、不動産物件の所有者のやる気と同意が必要であることです。
所有者の許可がない限り、任意売却ができません。
また、売っても良いが協力できないと言われた場合も売却を進められないですよね。
そのため、所有者の同意が重要になるでしょう。

3つ目は、担保権者全員の同意が必要であることが挙げられます。
担保権者とは、不動産物件に住宅ローンなどの抵当権をつけている方のことを言います。
担保権者の同意がないと、不動産物件を売っても担保が付いたままになります。
担保が付いたままの物件を買う方はほとんどいないため、必ず同意は必要になるでしょう。

4つ目は、妥当な売却価格を決めることです。
任意売却は、売却額が相場と比べて妥当であることが重要です。
住宅ローンに連帯保証人がついていると、任意売却した後に残りのローンを連帯保証人が支払いますよね。
そのため、売却価格が低いと、売った後の支払いの負担が大きくなるでしょう。

□任意売却の流れ

まず、価格査定を行います。
任意売却の場合、住宅ローンの残高より売却価格の方が大きいのか、あるいは小さいのかでかなり結果が変わります。
そのため、売却したい不動産の査定を行いましょう。

オーバーローンの場合は、売却した後の残債をこの後も返済できるかどうかが問題点として挙げられます。
売却した後に、残債を返済できない時は、自己破産の検討をする可能性があります。
さらに、連帯保証人がいる場合は、自己破産をしても残債の返済義務があるため注意しましょう。

次に、リスケジュールを行います。
任意売却では、ローン返済の条件を変える必要があります。
これをリスケジュールと言います。
リスケジュールは一時的に返済期間を延長でき、毎月の返済額を減らせます。

また、リスケジュール中に収入が改善された場合は、返済額を元に戻せます。
しかし、収入改善ができない時は、住宅ローン滞納の可能性があるでしょう。

任意売却を申し出る時のタイミングについてご紹介します。

ローンの滞納が始まってしまい、任意売却を依頼したい方は、早めに銀行に申し出ることをおすすめします。
債権者に一括返済を求められた場合は、それを放置していると競売の手続きが進んでいる可能性があります。
そのため手続き前に、同意を得られるようにお伝えしましょう。

さらに、住宅ローンの滞納にお悩みの方は、住宅ローン返済支援エージェントをおすすめします。
住宅ローン返済支援エージェントでは、お客様の要望に合わせて総括的にサポートします。
そのため、任意売却を始めたい場合でも早めに相談しやすいですよね。

□まとめ

この記事では、住宅ローンの任意売却についてご紹介しました。
任意売却とは、住宅ローンの滞納が残債より多い状態で、債権者の同意を得て売ることを言います。
任意売却をお考えの方は、住宅ローン返済支援エージェントに相談しましょう。
住宅ローン滞納にお悩みの方は、是非お問い合わせください。

監修者情報



一般社団法人 住宅ローンに困ったときのあなたの街の相談窓口
代表 西上 正通

・所在地
〒542-0081
大阪市中央区南船場4-10-4


・事業内容
住宅ローン返済支援コンサルティング

・電話番号、FAX番号
TEL:06-6251-1611
FAX:06-7639-2419

・代表メッセージ
私もかつては住宅ローンの支払いが滞り辛い経験をした一人です。ですが今では自己破産もせず、家も手放さず、家族と幸せに暮らしています。

あの時、私自身が乗り越えた経験、またその後の膨大な数のご相談から得た知識を最大限に活かし、あの頃の私と同じように今悩まれている方々のお役に立てれば、との想いでJKASを立ち上げました。

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