「住宅ローンの返済が苦しいから親子間売買をしたい」
「親子間売買をするとどうなるの？」
このようにお考えの方はいませんか。
親子間売買は不動産売買の1つの手段ですが、詳しく理解していない方は多いのではないでしょうか。
この記事では、親子間売買について詳しく解説します。

□親子間売買とは

そもそも、不動産の親子間売買についてあまりよく分かっていない方も多いと思います。
まずは、親子間売買についての基礎知識について解説します。

親子間売買とは、自宅などの不動産を親子間で売買することです。
親が自宅を担保としたローン返済に困った際、住み続けるために子供がその家を購入するケースも多いです。
「長年住み続けた家を手放したくない」「子どもに転校させたくない」など、自宅に住み続けたい理由は人によって様々です。

競売を行うと自宅に住み続けることはほぼ不可能となり、買い戻しも困難になります。
一方、自宅を子どもに売却する親子間売買の場合、売却後も売り手である親は自宅に住み続けられます。
子どもが所有者となり、形式上は親が自宅を賃貸することになります。
子供は、一括で家を購入できる資金がない場合はローンを組む必要があります。

□親子間売買のメリットとデメリットとは

ここでは、親子間売買のメリットとデメリットを解説するので、しっかり把握しておきましょう。

＊親子間売買のメリット

親子間であっても、不動産を売買して名義を変更することで、不動産を誰が相続するかで揉めることが無くなります。

不動産は、相続の際に分割が難しくなりますよね。
現金や証券であれば分割協議を進めて、割合に応じて分割できますが、不動産の場合は土地や家なので実査に分割するのは困難です。
そのため、生前に親子間売買で不動産を子供名義にしておくことで、不動産手続きが終わります。
不動産をどのように分割するのかという、よくある相続トラブルを回避できるのです。

＊親子間売買のデメリット

親子間売買では、買い手側が住宅ローンを組むのが難しくなってしまいます。
金融機関は親子間売買の融資に厳しくなるので、ローンを組むのが難しくなるケースがあります。
親子間売買を行うには住宅ローンを組む必要がありますが、上手くいかないケースもあるということを覚えておきましょう。

親子間売買では通常の不動産売買と同じように様々な税金が発生します。
親が子供に家を売却する場合、売り手である親に譲渡所得税がかかります。
税率は不動産の所有期間によって異なります。
また、自宅の売却後も毎年固定資産税の負担が生じることを念頭に置いておく必要があります。

不動産の売買価格と実勢価格が離れている場合は贈与と見なされ、贈与税が発生する可能性があります。
そのため、類似物件の取引価格を調査したり不動産会社などに査定を依頼したりなどの対応を行い、適正価格で売買を行うことが大切です。
売買価格に問題が無いか税理士などの専門家に確認することで、贈与税の発生を避けられます。

□親子間売買の注意点とは

ここでは、親子間売買を行う上で知っておきたいことをいくつか解説します。
先に述べたように、親子間売買の場合は住宅ローンを組むのが難しく、融資が通ることはほぼありません。
しかし、高年収や経営者、医師の方や金融機関との付き合いがある方などは、親子間売買でも融資が通ることがあります。
そのため、100パーセント融資が通らないわけではありませんが、たとえ融資が通ったとしても不動産仲介や司法書士は必要になります。

最初の段階で「仲介手数料がもったいないから、自分たちだけでやってみよう」と考える方もいるかもしれません。
しかし、買い手が銀行から融資を受ければ必ず不動産会社の仲介が必須になります。

理由は、借入先の銀行は融資審査の際、不動産会社が作成した重要事項説明書を要求してくるからです。
つまり、銀行は、重要事項説明書という書類が提出できない段階で審査すら受け付けてくれません。

また、銀行が素人の本人申請を認めることはないので、不動産登記の国家資格者である司法書士が必要になるでしょう。
借入があるということは抵当権設定登記を確実に行う司法書士の存在も必須となります。
親子間売買を行うには、不動産会社と司法書士の仲介が必要だということを覚えておきましょう。

ただし、住宅ローン返済に困っていて親子間売買を検討している場合でも真っ先に不動産会社や司法書士に相談しに行くのはおすすめしません。
理由は、相談する専門家によって解決手段が決まってしまうからです。
たとえば、ローン返済に関して最初に不動産会社に相談すると競売や任意売却などの選択肢に絞られてしまいます。

そのため、ローン返済に困った際は、まず「住宅ローン返済支援エージェント」までご相談ください。
まずは「住宅ローン返済支援エージェント」で希望に沿った解決方法の統括的な相談を行ったうえで、不動産会社などそれぞれの専門家につないでいきます。

□まとめ

今回は、親子間売買の基礎知識やメリット、デメリットなどについて紹介しました。
親子間売買に関しての理解は深まったかと思います。
親子間売買を検討中の方でも、いきなり不動産会社や司法書士に相談に行かずに、まずは「住宅ローン返済支援エージェント」にご相談ください。

監修者情報

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