お役立ちコラム

住宅ローンが返せなくて困っている方！親子間売買を検討しましょう

2022.12.13

住宅ローンの返済でお困りの方の中で親子間売買を検討しているという方はいらっしゃいませんか。
親子間売買では、愛着のある家をご自身の家族へと継承できます。
そこで今回は、親子間売買と一般的な不動産売買の違いやメリット、注意点について詳しくご紹介いたします。

□親子間売買と一般的な不動産売買の違いとは？

親子間売買とは、親族の間で不動産を売買することを指します。
親子間売買の場合、一般の不動産売買と比べて3つの点で違いがあります。

1つ目は、売却価格です。
通常の不動産売買であれば、その不動産をいくらで売却するかは売主と買主の間で自由に決められます。
そのため、どれだけ安い価格でも取引できます。

しかし、親子間売買の場合は相場とかけ離れた低い価格で売却するとみなし贈与として贈与税がかかります。
不動産の時価の80パーセント以下の価格での取引は課税の対象です。
親子だからとあまりに安い価格で不動産を売却してしまうと、売却にかかる税金と贈与税がかかってしまうため注意しておきましょう。

2つ目は、受けられる控除や特例です。
親子間売買では使えない控除がいくつかあります。
例として、3000万円特別控除、10年超所有軽減税率の特例、買い替え特例、住宅ローン控除などが挙げられます。

3つ目は、住宅ローン審査の厳しさです。
金融機関は親子間売買への融資に積極的ではありません。
なぜなら、貸した住宅ローンを住宅の購入以外の目的に使用する可能性を憂慮しているからです。

つまり、金融機関は金利の安い住宅ローンを他の目的のために借りるため、親子間で示し合わせているかもしれないと恐れています。
そのため、親子間売買は住宅ローンの審査が厳しいと言えるでしょう。

親子間売買のメリットを2つご紹介いたします。

1つ目は、家を継承できることです。
愛着のある大切な住宅を手放したいと考える方は少ないでしょう。
しかし、何らかの事情で住宅ローンを払うことが厳しくなってきたという方もいらっしゃるかもしれません。

そのような場合に、親子間売買を行うことがおすすめです。
通常の不動産売買では見ず知らずの他人と売買を行うため、住宅を完全に手放すことになります。
一方で親子間であれば、遊びに行ったり思い出を懐かしんだりできます。

また、親子間売買の場合、不動産会社を介さず親子間で売買することで仲介手数料がかかりません。
買主はもちろん、売主も費用を抑えられるので、双方にメリットであると言えるでしょう。

2つ目は、相続で揉めないことです。
家の継承は亡くなった後でも可能ですが、家は現金のように分割できませんよね。
そうなると、相続で揉めてしまう可能性もあります。
しかし、家の所有者が健在なうちに話し合いをして、親子間売買によって名義を変更しておけば相続時のトラブルは回避できます。

親子間売買をする上での注意点について見ていきましょう。

まずは、売却価格によって贈与税がかかることです。
上記でもご紹介したように、あまりに安い価格で家を売ると贈与税がかかります。
贈与税は最大55パーセントと、大変高くなっています。

そのため、親子間での取引であっても適正価格で行いましょう。

次に、住宅ローンについてです。
上記でも住宅ローンに通りにくいことを述べましたが、もし住宅ローンの審査に落ちてしまうと信用情報に履歴が残ってしまいます。

通常の住宅ローンが利用できなければ、保証会社を通さずに銀行から融資を受けるプロパー融資を利用することになるかもしれません。
プロパー融資は審査が厳しい上に金利が高いことがデメリットとして挙げられます。

このように、住宅ローンの審査が難しいことには注意しておく必要があるでしょう。
親子間売買で住宅ローンを使用する際は、できるだけ早めに金融機関に相談しておきましょう。

3000万円の特別控除が使えないことも親子間売買における注意点です。
3000万円の特別控除とは、マイホームを売却した際に所有期間に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除できる特例のことです。
家を売って出た利益が3000万円以下である場合、譲渡所得税がかからないことが特徴です。

しかし、売却相手が親子や夫婦、同一生計の親族である場合などはこの特例の対象外となってしまいます。

また、親子間でも契約書の作成をしておくことが大切です。
不動産売買の契約書には、売主や買主の氏名や住所、売却価格や支払いの方法など不動産売買の内容を詳細に記載しています。
これは、取引が適正に確実に行われた証拠になります。
後のトラブルを避けるためにも正しく作成して保管しておくことが大切です。

今回は親子間売買についてご紹介いたしました。
親子間売買によって、住み慣れた家をお子様に継承できます。
家を手放したくない方はこちらの方法を考えてみると良いでしょう。
住宅ローンの返済でお困りの方はぜひ一度住宅ローン返済支援エージェントへご相談ください。