住宅ローンは、多くの人が長期間にわたって返済していきます。しかし、なかには思いも寄らずに住宅ローンを滞納してしまうケースも珍しくありません。

人生における「まさか」が不安な方、実際に起こってしまった方向けに、住宅ローンの滞納をするとどうなるか、時系列に沿って解説します。

また、滞納してしまった人向けには対処方法を解説いたします。病気や不況、離婚などの原因で収入が減少し、住宅ローンに不安を抱えている方は、本記事を最後までご覧ください。

住宅ローンの滞納は何回まで大丈夫？差し押さえ～競売までの流れ

住宅ローンの期間は30年以上の長期間にわたることが多く、途中でリストラや病気、家族の介護や離婚などで、経済的に困窮する可能性もあります。

住宅ローンを滞納してしまった場合に起こる事柄を、時系列で挙げると次のようになります。

ひとつずつ細かく解説します。

1ヶ月～3ヶ月：金融機関から催促状や催告書が届く

 滞納をして1ヶ月～3ヶ月後には、催促状や催告書が自宅に送られてきます。 

ほとんどの金融機関では、最初の滞納（1ヶ月目）で厳しい督促などはありません。ただ、短い期間の滞納であっても個人信用情報機関の事故情報として記載されてしまうこともあるため、注意が必要です。

個人信用情報機関に金融事故情報が記載されてしまうと、新たにオートローンを組んだり、クレジットカードを作ったりできなくなります。

滞納が2ヶ月～3ヶ月になると、返済額に加えて遅延損害金が加算された「催促状」や「催告書」と呼ばれる請求書が届きます。

この書類は郵送で送られてきて、記載事項は滞納期間や滞納金額などです。また併せて、督促の電話がくることがあります。

3ヶ月～5ヶ月：期限の利益喪失通知、代位弁済通知書が届く

滞納が3ヶ月から5ヶ月になると、貸主の金融機関内で収まる話ではなくなり、「期限の利益喪失通知」や「代位弁済通知書」が届きます。

「期限の利益」とは債務者が分割で支払う権利のことです。この権利を「喪失」すると債務の一括返済を要求されてしまいます。

「代位弁済」とは、保証会社が債務者に代わり金融機関へ一括返済することです。金融機関からの督促はなくなりますが、今後は保証会社への返済義務を負います。

 「期限の利益喪失」や「代位弁済」がされるというのは、貸し出した金融機関が通常の返済による回収を諦めたと同義です。 

この段階になると、債務者が選べる選択肢が少なくなってしまうので、その前に専門家へ相談をしましょう。

6ヶ月～9ヶ月：「競売開始決定通知」が届く

滞納が6ヶ月～9ヶ月となると、債務者への督促はなくなりますが、代わりに「競売開始決定通知」が届きます。これは対象不動産が差し押さえられ、競売の手続きが開始したことを通知する書類です。

 不動産の競売は債権者が裁判所に申し立てて債務者の対象不動産を差し押さえ、売却した代金を債務の弁済に充てる強制執行手続きです。  

競売された不動産は誰でも入札ができ、対象物件はインターネット上に住所とともに公開されます。そのため、少し調べれば競売対象物件であることが周囲に知られてしまうことは、頭に入れておきましょう。

9ヶ月～12ヶ月：裁判所の執行官による現況調査

 滞納が9ヶ月～12ヶ月になると競売の準備として現況調査のため、裁判所の執行官と不動産鑑定士2名が自宅を訪れます。 この競売の準備とは、基準価格を査定するための調査です。

調査とは実際には次のようなことを行います。

• 間取りの確認
• 室内の現況確認
• 外観および室内の写真撮影
• 所有者へのヒアリング
• 周辺環境の調査

調査後、所有者には調査結果を記した「現況調査報告書」が渡され、調査完了です。

なお、この競売は行政による強制執行手続きのため、所有者（債務者）の意志は関係ありません。そのため、たとえ調査を拒否しても、競売自体は滞りなく進んでいきます。

12ヶ月～16ヶ月：期間入札決定通知書が届く

調査が完了すると「期間入札決定通知書」が届きます。これは、競売になる住宅の入札期間（開始日および終了日）が記載された書類です。この書類が届くと、 実際に競売が開始されるまでほとんど時間がありません。  

入札期間は1週間以上1ヶ月以内の範囲で定められています。その後は、一定期間競売情報が閲覧されて入札、開札という流れです。

16ヶ月～：家が差し押さえられ、立ち退きを要求される

開札され、最も高い価格で入札した人が落札者となり、対象不動産は差し押さえです。落札者が代金を支払うと、所有権は強制的に移転されます。

 所有権が移転してしまうと、前の所有者の意志や状況などは無視され、居住中でも退去を迫られます。 所有権が落札者に移った時点で、それまでの所有者は「不法占拠」の状態となり、たとえ引っ越し費用が工面できなかったとしても、強制的に立ち退かなければいけません。

詳しい流れは「住宅ローンの滞納から差し押さえまでの流れ｜差し押さえを回避する方法も解説」をご覧ください。

住宅ローンを滞納する3つのリスク

住宅ローンの支払いを滞納すると、債務者にとって大きなリスクがあります。代表的なリスクは、下記の3つです。

• 遅延損害金が発生する
• 金利上昇のリスクがある
• 3回以上滞納するとブラックリストにのる

債務者は、知らないうちに大きなリスクを負わされている可能性もあります。後悔しないためにも、リスクを把握しておきましょう。

遅延損害金が発生する

 1つ目の滞納リスクは遅延損害金が発生することです。 遅延損害金とは、1度でも予定日までに返済されないとき、債権者に対して支払う損害賠償金を指します。

住宅ローンを契約するときに締結する金銭消費貸借契約書には、遅延損害金について、「遅延利息」や「延滞利息」といった表記で必ず記載されています。

遅延損害金の料率については、年利で記載されているため、1年を365日として日割りで計算し、遅延損害金を求めます。

計算式は次の通りです。

金利上昇のリスクがある

 2つ目のリスクは金利上昇リスクです。 借り入れをしている金融機関にもよりますが、返済中の金利が上がり、その後の支払額が大きく上がる可能性があります。

これは、住宅ローンを借り際に受けている「優遇金利」が廃止されるため起こります。「優遇金利」とは「店頭金利（基準金利）」から差し引かれる、いわば「値引き」です。

たとえば、2.475％の店頭金利に1.7％の優遇金利が付くと次のようになります。

滞納したことにより「1.7％」の優遇金利が外され、月々の返済額が約2.4万円も上がってしまいます。

ただでさえ経済的に困窮しているのに、さらに返済額が上がるため、債務者にとってはリスクといえるでしょう。

優遇金利については、「住宅ローンで優遇金利を受けている方へ！滞納することの影響を説明します！」で詳しく解説しています。

3回以上滞納するとブラックリストにのる

 3つ目の住宅ローンの滞納によるリスクは「ブラックリストにのる」です。 

「ブラックリスト」といっても、実際に滞納者情報などを集めたリストが存在するわけではありません。 指定信用情報機関が管理する個人信用情報に、金融事故として記載されます。

住宅ローン滞納の場合は「61日以上の延滞、または3回目の支払い日を越える延滞」のタイミングで記録されるのが一般的です。裏を返せばたとえ滞納してしまっても、すぐに信用情報に記録される訳ではありません。

問題を解決できれば信用情報が傷つくことはないため、焦らず対処方法を考えていきましょう。

ブラックリストについては「住宅ローンが滞納しそうな方へ！ブラックリストについて解説します！」で、詳しく解説しています。

住宅ローンを滞納してしまったときの対処法8選

住宅ローンを滞納すると、さまざまなリスクがあります。そのため、住宅ローンを滞納したときの適切な対処法を知っておきましょう。

住宅ローンを滞納してしまったときの対処法は、下記の8つです。

• 金融機関への相談
• 住宅ローンの借り換えを検討する
• 個人再生を行う
• リースバックする
• リバースモーゲージを利用する
• 任意売却を利用する
• コロナ版ローン減免制度を利用する
• 最終手段は自己破産

1つずつ解説いたしますので、自身の置かれている状況に応じて、最適な方法をお選びください。

金融機関への相談

住宅ローンを滞納したら、まずは借りている金融機関に相談しましょう。早い段階で金融機関に相談していれば、新たな返済計画の提案など柔軟に対応してくれます。

  具体的には、一定期間の返済の猶予や返済額の引き下げ、金利タイプの見直しなどが挙げられます。 この方法は最も経済的な損失が少ないです。

ただし、これは金融機関との間に信頼関係が残っている場合のみに使える手段です。すでに何回も滞納し、督促に対して無視し続けている債務者に対しては、金融機関も新たな返済計画を提案することなどはないでしょう。

金融機関への相談については、「住宅ローンと自己破産の関係とは？相談はどこにするべき？」で詳しく解説しています。

住宅ローンの借り換えを検討する

住宅ローンの借り換えとは、現在借りている金融機関から他金融機関の住宅ローンに換えることです。

最近は低金利時代が続いていますので、  ずいぶん前に住宅ローンを借りているという方には返済額を減らせる可能性があります。 

住宅ローンの借り換えは、次の3つの条件が当てはまる方に向いています。

• 借り換え前と1％以上の金利差がある
• 返済期間が残り10年以上ある
• 残債が1,000万円以上あること

住宅ローンの借り換えは既存の住宅ローンを一括返済し、新しく住宅ローンを組む方法です。
そのため、登記費用や事務手数料など諸費用が掛かってしまいます。

またローンも再審査が必要ですので、滞納が複数回続き信用情報に事故歴があると、借り換えは行えません。

詳しくは「住宅ローンの条件変更、借り換えについて」で説明しています。

個人再生を行う

住宅ローンを滞納した方の対処方法として、個人再生を行う選択肢もあります。個人再生とは、裁判所に申し出て債務の減額や分割払いの期間延長を認めてもらう制度です。

 個人再生が認められると、債務元本を5分の1から10分の1程度にまで減らせる可能性があります。 また、単純に元本を減らせるだけではなく、返済期間の延長も認められることが多く、返済が楽になるでしょう。

住宅ローンの個人再生手続きには「住宅ローン特例」という制度もあります。これは、住宅ローンの支払いが滞ってしまったとしても、住まいを手放すことなく、債務整理できる制度です。

競売の場合は、強制的に住まいを手放さなくてはいけませんが、個人再生は生活の基盤となる住まいを失わないので、経済的に立ち直る機会が与えられます。

デメリットとしては、個人再生手続きを行うと個人信用情報に登録されるため、新たな借り入れや新規で住宅ローンを組むためには、一定期間金融事故を起こさない必要があります。

個人再生に興味がある方は「住宅ローンの返済でお困りの方必見！個人再生について解説します」をご覧ください。

リースバックする

住宅ローンを滞納した際の対処法として、リースバックをするという考えもあります。 リースバックとは、自宅を売却して住宅ローンの残債を完済し、新しい所有者から旧自宅を借りる契約形態です。 

リースバックの最大のメリットは、引き続き自宅に住み続けられることです。売却後も、一定期間買い戻し特約を付けられるため、早期に経済的立ち直りした場合は、所有権を取り戻せます。

デメリットとしては、売却価格が低くなる可能性があることや、買い戻しをする際に実際の売却価格よりも高くなる場合があることです。

リースバックについては「リースバックについて」で詳しく解説しています。

リバースモーゲージを利用する

 リバースモーゲージとは自宅を担保に資金を借り受けて自宅に継続して住み続け、債務者が亡くなった際に担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。 

リースバックも住み続けられるメリットがありましたが、リバースモーゲージの場合は、所有権は変わらず自分のもので、亡くなった後に自宅を売却し返済します。

リバースモーゲージは不動産を担保にするため、新たに住宅ローンを組むことや健康に不安がある方でも利用できます。また、借りた金額は生活費などにも充てることができ、高齢者には特におすすめの方法です。

デメリットとしては、売却したお金で返済ができなかった場合、相続人が残りの債務を返済しなければならず、相続人に負担を掛けてしまう恐れがあることです。

もし、リバースモーゲージを利用する場合は、家族などの予定相続人とよく話し合っておくと良いでしょう。

任意売却を利用する

 任意売却とは、所有者の意志で不動産を売却することです。 通常の売却では、売却金額で残債を支払いますが、売却金額より残債が多い状態（オーバーローン）では抵当権の抹消ができず売却ができません。

任意売却ではオーバーローンの状態でも、債権者に了承を得ることで、不動産の売却が可能です。なお、売却金額で支払い切れなかった住宅ローンの残債は、売却後も債権者に分割で支払い続けます。

任意売却は競売とは違い、自分の意志で一般の市場に売却できるため、より高い金額で売却できる可能性があります。そのため、経済的な回復はしやすいでしょう。

デメリットとしては、任意売却は債権者の承諾のもとで行うため売却価格を自身で決められず、一定の期間しか売却できないことです。住宅ローンを滞納し、債権者より任意売却の承諾を得られたとしも、一定期間のうちに売却できない場合は競売に移行していきます。

競売・任意売却についての詳細は「競売・任意売却について」をご覧ください。

コロナ版ローン減免制度を利用する

 コロナ版ローン減免制度とは、昨今の新型コロナウイルスの影響で失業したり収入や売り上げが減少したりしたため、返済が困難になった個人および個人事業主を対象とした制度です。 

この制度では対象債務が減免を受けられます。制度の主な特徴は下記のとおりです。

• 住宅を手放さずに住宅ローンを減免できる
• 財産の一部を手元に残せる
• 個人信用情報に記録されないので、その後の借り入れの可能性が残せる
• 手続きを支援する専門家（弁護士・不動産鑑定士など）の費用が掛からない

なお、この制度の対象債務となるのは、住宅ローンのみならず事業性ローン、その他のローンなど幅広く含まれます。

最終手段は自己破産

住宅ローン滞納の対処法として、自己破産という選択肢もあります。ただし、多くのデメリットがあるため、最終手段と考えてください。

 そもそも自己破産とは、住宅ローンの返済が困難になった際、裁判所に破産申し立てを行い、返済義務を免責にしてもらう制度です。 

自己破産が認められるのには条件があり、その一つは債務が所有財産を大きく上回っていることです。もし20万円以上の財産を所有している場合は、破産管財人が売却し、債権者への返済に充てられます。

デメリットは、一定期間、下記のような他人の財産を扱う職業や資格が制限されます。

• 弁護士
• 税理士
• 司法書士
• 金融商品取引業
• 宅地建物取引士
• 警備員
• 旅行業務取引管理者
• 貸金業者
• 特定建設業、一般建設業

その他、自己破産は個人信用情報に登録されてしまうため、新規の住宅ローンはもちろん、保有しているクレジットカードの新規作成、携帯電話の割賦販売利用などはできません。

特に、自己破産すると保有しているクレジットカードも強制解約されるため、当面の間クレジットカードが利用できない生活になります。

現在ではキャッシュレスやETCカードなどで使う場面が多くなってきているため、大きな影響があります。

自己破産については「自己破産のやり方3選！流れや必要な費用・書類を分かりやすく解説」で詳しく解説しています。

住宅ローンを滞納しそうな人が必ず理解しておくべきこと

住宅ローンを滞納しそうな方は必ず理解しておくべきことがあります。その代表は次の3つです。

• まずは誰かに相談する
• 連帯保証人に迷惑がかかる
• 住宅ローンの借り換えは注意が必要

現在住宅ローンを利用している人の中には、滞納してしまいそう、もしくは滞納し始めているという方もいるでしょう。

 住宅ローンの滞納は本人の問題に収まらず、家族や職場の人間にも迷惑をかけてしまうケースがあります。 詳細をご説明いたしますので、住宅ローンに不安を抱えている方は参考にしてください。

まずは誰かに相談する

住宅ローンの支払いが困難になったときは、まず誰かに相談しましょう。 最もしてはいけないことは自分一人で思い悩むことです。 

悩んでお金の工面ができれば良いですが、住宅ローンは多額の債務になるため、なかなか簡単には解決しません。

相談する場合は、友人や家族・親戚よりもその道のプロを相手に選ぶと良いでしょう。ほとんどの場合、一般の友人や家族・親戚に相談すると気持ちが先行してしまい、感情的な話し合いになってしまいます。

それよりも現実として毎月来る返済日をどう乗り越え、経済的に立て直しをするのか建設的な手段を考えなければなりません。

そのため、次のような各分野のプロに相談するのがおすすめです。

• 住宅ローン返済支援エージェント
• 銀行などの金融機関
• 不動産会社
• ファイナンシャルプランナーがいる金融相談窓口
• 弁護士

 自身の置かれている状況に応じてできる対処方法があるため、ふさわしい窓口に行くことをおすすめします。 

連帯保証人に迷惑がかかる

住宅ローンで連帯保証人がついている人は、住宅ローンを滞納してしまうと連帯保証人に迷惑がかかってしまいます。

 連帯保証人は借金をした債務者と同じ返済義務を負っているため、債務者が返済できなくなると、連帯保証人に一括請求されます。 住宅ローンが滞ると、連帯保証人との関係も悪化してしまうことがほとんどです。

連帯保証人も法的整理になってしまうケースがあることは、知っておきましょう。

住宅ローンの借り換えは注意が必要

住宅ローンの借り換えは、返済が困難になった人がまず考えることでしょう。しかし、 借り換えには注意点があり、失敗してしまうと逆に負担が大きくなってしまいます。 

主に借り換えで失敗する点は次の通りです。

• 借り換えの諸費用・繰上返済手数料が思ったより大きかった
• 金利動向を読み違え、下がると予想したところ逆に金利が上昇した
• 団信の特約が外れてしまった

住宅ローンの借り換えは既存のローンを返済し、新たに住宅ローンを組む仕組みです。そのため、住宅ローンの借り換えには次のような費用がかかります。

• 新規ローン取扱手数料
• 保証料
• 登記費用（抵当権設定・抹消）
• 印紙代
• 繰上返済手数料

下がる金利幅が小さいと、諸費用の負担分ほどのメリットを感じないことがあるため、注意が必要です。

今後、金利が下がっていくと考え、固定金利型から変動金利型へ借り換えた場合、逆に金利が途中から上がってしまうと総返済額が借り換え前よりも増える可能性があります。

金利のタイプ（固定金利・変動金利）を換える時は、特に注意が必要です。借り換え時には住宅ローンの審査だけではなく、団信（団体信用生命保険）の審査も受けます。

その際に健康状態が思わしくないと、団信の承認が下りず、借り換えができない場合があります。また現在、団信にがん特約や3大疾病特約を付けている人は、審査により特約部分が付けられずに補償範囲が小さくなってしまうことがあるため、注意しましょう。

まとめ：住宅ローンを滞納してしまったら、まずはJKASへご相談ください

突然の病気やケガ、会社の経営不振などにより、住宅ローンの滞納はどなたでも起こり得ます。住宅ローンは金額も大きいため、滞納した場合の影響が大きくなりがちです。

 住宅ローンを滞納してしまったときに重要なのは、一人で悩まないことです。 

住宅ローンの返済に困窮した場合は、プロへの相談が何より大切です。1日でも早い相談が、時間的余裕と選べる選択肢の増加につながります。

JKASでは無料相談を行っております。「滞納しそう」「どうしたら解決できるの？」という不安やお悩みをサポートしておりますので、是非お気軽にご連絡ください。

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