最近、住宅ローンが払えずにマイホームの売却を考える方が増えてきました。経済的に困窮する理由は、「新型コロナウイルス感染症の流行により、給料が下がってしまった」「物価が高騰したため生活が苦しくなった」など、さまざまです。

毎月の支払いの中で、住宅ローンの返済は家計の大きな負担になります。｢自宅を購入し、一度住宅ローンを組んでしまうと、完済まで逃れられない｣と思っていませんか。

本記事では、住宅ローンが払えなくなった後の流れや自宅を売却する方法、売却時の注意点を紹介します。

売却したお金で既存の住宅ローンを返済し、生活をリセットする方法でもあります。現在住宅ローンで悩んでいる方は、ぜひ最後までお読みください。

住宅ローンが払えないとどうなる？

 住宅ローンが払えなくなると、不動産が差し押さえられ、強制的に所有権が移転されてしまいます。 もちろん、住宅ローンを滞納するとすぐに差し押さえられてしまう、という訳ではありません。

不動産競売や差し押さえは、いくつかの段階を経て、最終手段として裁判所より執行されます。

差し押さえまでの大まかな流れは次の通りです。

上記の差し押さえ、不動産競売についての詳細は「住宅ローンの滞納から差し押さえまでの流れ｜差し押さえを回避する方法も解説」で詳しく解説しています。

住宅ローンが払えず家を売却する方法1：一般売却

 住宅ローンの支払いが困難になった場合、最もオーソドックスなのが一般売却です。 一般売却とは仲介会社を通じて不動産を売り出す方法で、購入する人は主に一般人を想定しています。

普段目にする売却不動産情報の中には、住宅ローンが払えずに売却している物件も多く含まれています。

ここでは、一般売却をするメリットとデメリットについて解説します。

メリット

 一般売却をする最大のメリットは、高く売却できる可能性が高いことです。 そのお金を新居への引っ越し代や生活費に充てることができれば、経済的な立ち直りも早くなります。

また、債権者（ローンを借りている金融機関）などの同意が要らないため、売却開始の時期や売却価格なども所有者の意志で決められます。

デメリット

 一般売却のデメリットは、いつ売却できるか分からないことです。  売却を始めても、いつ買主が現れて契約がまとまるか分かりません。

売主からすれば、売却資金で住宅ローンを完済して返済を終わらせたいです。売却時期がいつになるか分からないのは、精神的な負担になります。

また、売却できたとしても思うような価格で成約するとは限らず、本意ではない値下げもせざるを得ないことがあります。

加えて、売主は不動産に瑕疵（欠陥）があったときは、たとえ知らなかったとしても、一定期間責任を負わなければなりません。

住宅ローンが払えず家を売却する方法2：任意売却

 住宅ローンが残った状態で自宅を売却するには、任意売却という方法もあります。 一般売却との大きな違いは、任意売却は残っている住宅ローンを売却したときのお金や手持ち資金などで完済できないときに使う方法だということです。

通常、住宅ローンを完済しないと抵当権を抹消できないため、所有権を他者に移転できません。

ただ、任意売却では債権者に債務を完済しなくても、売却できるよう交渉します。債権者の同意を得られれば、売却した資金を残債に充当し、残った債務は住み替え後に期間を掛けて返済していく仕組みです。

それでは任意売却のメリット・デメリットを解説します。

メリット

 任意売却は、一般の不動産市場に売却するため、競売に比べて高く売却できる可能性があります。 

より高く売却できれば債権者に対して多くの返済ができ、住み替え後の返済負担が軽くなります。また、競売のようにその事実がネットや新聞などに掲載されないため、周辺に経済的困窮を知られる心配はありません。

そのため、任意売却は債務者の経済的および精神的な立ち直りが早くなる傾向があり、債務者救済のためにも利用されます。

デメリット

 任意売却のデメリットは、売主個人の判断で売却ができないことです。  任意売却を行うには、債権者の承諾を得る必要があります。また、売却価格についても売主に決定権はなく「いくらで売るか」を決めるのは債権者です。

また、任意売却を行える期間にも限りがあります。決められた期間内に売却できなかった場合は、強制的に競売の手続きに移行してしまうのです。売却期間中の精神的な負担は一般売却に比べて、大きくなりがちです。

住宅ローンが払えず家を売却する方法3：リースバック

 売却後もそのまま家に住み続けたい場合は、リースバックという方法もあります。 リースバックとは、リースバック会社に不動産を購入してもらい、同じ物件で今度は賃貸借契約を結ぶ契約形態のことです。

それではリースバックのメリット・デメリットを解説します。

メリット

 メリットはやはり、同じマイホームに住み続けられることです。  お子さまがいる家庭では、転校する必要もなく、これまで通りの生活を送れます。

リースバックは書面上で進めるため、一般に売り出しはしません。そのため、売却したこと自体を近隣に知られる心配はないでしょう。

また、リースバック会社との条件がまとまればすぐに話が進むため、スケジュール調整がしやすいのもメリットといえます。

デメリット

 リースバックのデメリットは、売却価格が相場より低くなってしまうことです。  通常の売却方法とは異なり、いろいろな条件が付くため、リースバック契約自体を取り扱っている会社も限られてしまいます。

リースバック契約では、受け取れる金額は一般的な相場の7割から8割程度になるといわれます。売却後は住宅ローンを支払わなくてよくなりますが、賃料は代わりに支払わなくてはいけません。

また、所有権が移転してしまうため、建物の価値を毀損するようなリフォーム工事などを勝手に行えなくなります。

住宅ローンが払えず家を売却する際の注意点

人は経済的に困窮すると、視野が狭くなり極端な選択肢を選んだり、現実から目を背けてしまったりします。

もし仮にあなたが、住宅ローンが払えずに家を売却しようと考えているようならば、次のことに注意してください。

• 滞納前に金融機関に相談する
• 家を売却しない方法も検討する
• 専門家に相談する

冷静に情報収集することにより、大切な家族を守ることができ、経済的な立ち直りも早くなるでしょう。

滞納前に金融機関に相談する

 住宅ローンの支払いが不安な場合は、まずは借入している金融機関に相談してください。 金融機関には、債務者向けの相談窓口が設けてあります。そこで、住宅ローンのリスケジュールを相談するのがおすすめです。

リスケジュールをすると、下記の提案を受けられます。

• 返済期間の延長
• 一定期間利息のみの支払いとし、元金の据え置き
• ボーナス併用をやめ、月々の返済のみに変更

リスケジュールの最も重要なポイントは、滞納する前に相談することです。返済が滞納してしまうと、金融機関からのリスケジュールの提案をもらうのは難しくなります。選択肢をより残すためにも、早めの相談が鉄則です。

家を売却しない方法も検討する

 住宅ローンの支払いで困ったとしても、自宅を手放さずに済む可能性もあります。 そのため、売却の決断をする前に、他の方法もないか検討しましょう。

具体的には、自宅を手放さずに済む方法として次の方法があります。

• 個人民事再生
• 親子間売買
• リースバック

個人民事再生とは裁判所を通じて借入の減額をしてもらい、3年から5年の分割払いで返済する債務整理の方法です。この個人民事再生には住宅ローン特則があり、この特則を利用すれば住宅ローンはそのまま残りますが、自宅を差し押さえられることはなくなります。

親子間売買とはその名の通り、親子で不動産の売買をすることです。例えば子どもの自宅を親が購入し、その後親子間で賃貸借契約を結べば、子どもは自宅に住み続けられます。なお、親子間売買（親族間売買）では、住宅ローンなどの審査は通りにくいため、現金での決済が基本です。

リースバックとは、リースバック会社へ不動産を売却し、その後同物件の賃貸借契約を締結する方法です。市場相場より安い価格での売却になってしまうことには、注意しましょう。

専門家に相談する

住宅ローンの対処法はさまざまあり、実は売却ではなく、返済額の軽減やローンの借り換えが最適というケースもあります。しかし、素人ではその判断をするのは難しいです。

 自身の置かれている状況に最適な選択肢を選ぶには、一人で悩まず、専門家に相談するのが重要です。  ただ、相談先によって、ある程度提示される解決策が決まってしまいます。

JKASは解決策が固定ではなく、相談者様の状況に合わせて返済条件の変更や任意売却、債務整理などさまざまな解決策を提示いたします。相談は無料のため、お気軽にご相談ください。

住宅ローンが払えない人の体験談

住宅ローンが払えなくなる理由はさまざまあり、理由によって対処法が異なってきます。住宅ローンが払えなくなった人の体験談から、原因や対処法を学ぶのもおすすめです。

実際に、住宅ローンが払えなくなった人の体験談をご紹介します。

【相談内容】
札幌市に住むYさんは、地元の中小企業で勤続20年以上のベテラン社員です。収入は比較的安定していたため、住宅ローンを組んでマイホームを購入しました。

しかしその後交通事故に遭い、長期入院をすることになってしまいます。わずかばかりの貯蓄はありましたが、入院費や家族の生活費に充てられ、すぐに住宅ローンの返済に困窮することになりました。

マイホームを手放すことに抵抗はありましたが、長引く自身の入院費と家族を守ることが優先される状況での相談でした。

【ご提案内容と解決方法】
 Yさんは仕事復帰の目途が立っておらず、今後の住宅ローンの返済は難しいと判断し、マイホームの任意売却を提案しました。 

Yさんは入院中だったため、奥様が主導する形で売却することになりました。販売当初は債権者の意向で、相場より高い売却価格での売り出しとなり苦戦しましたが、半年ほどして相場価格まで下がったところで成約となりました。

その後Yさんは無事退院し、通院しやすいよう病院の近くの賃貸住宅に引っ越しをしました。奥様は「貯金がみるみる減っていくので、不安でした。自宅は売ってしまいましたが、住居費の負担が減って楽になりました。本格的滞納する前に売却でにて本当によかったです」とおっしゃっていました。

その他、住宅ローンが払えなくなってしまった当事者の体験談は解決事例をご覧ください。

まとめ：まずは専門家に相談しましょう

住宅ローンが払えず売却する際は、自身の状況に合わせて適切な方法を選択する必要があります。また、家を売却する際の注意点もあるため、本記事を参考に把握しておきましょう。

しかし、専門家でなければ、適切な売却方法を選択するのは難しいです。そのため、家の売却を検討している場合は、専門家へ相談しましょう。

JKASでは、住宅ローン返済支援エージェントが無料相談を承っています。また、現時点で住宅ローンの支払いに困っている方、滞納してしまっている方向けには小冊子も無料でお送りしています。

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