住宅ローンを払えなくなったらどうなるのか？と不安に思う人は多いでしょう。住宅ローンは、長い期間返済を行うローンです。よって、返済期間中に勤める会社の業績不振により給与カットを受けるリスクや、病気やケガにより就業不能となるリスクなどがあります。

ただ、住宅ローンの支払いが厳しくなった場合には対処法があります。早めに対処すれば、住宅ローン問題を解決可能です。

この記事では、住宅ローンが支払えなくなったらどうなるのか、支払いが難しくなったときの対処法や決してやってはいけないことについて解説します。

住宅ローンを払えなくなったらどうなる？

「住宅ローンを支払えなくなったらどうなるのか」は、住宅ローンを組むうえで、多くの人が最も抱く疑問ではないでしょうか。

給与カットや配偶者の休職による収入減など、住宅ローンの支払いが厳しくなる可能性は誰にでもあります。ローンの支払いが厳しくなると、貯蓄を切り崩すなどの方法で対処するものの、長期間となれば支払いに耐え切れなくなるでしょう。

住宅ローンが払えなくなった後の流れは、下記のとおりです。

• 滞納1～3か月：催促状・催告書が届く
• 滞納3～6か月：期限の利益の喪失・代位弁済
• 滞納6～9か月：競売開始
• 滞納9～16か月：住宅調査・入札
• 滞納16か月頃：立ち退き

住宅ローンを支払えなくなったらどうなるかを把握すれば、対処法が見えてきます。住宅ローンに不安を抱えている方は、確認しておきましょう。

滞納1～3カ月：催促状・催告書が届く

 住宅ローンを滞納しても、すぐには競売にかけられません。 住宅ローンの滞納が1カ月～2カ月程度であれば、金融機関からの電話やはがきで支払い状況の確認が入ります。この時点で、金融機関にしっかりとした事情を説明でき、後日返済を行えば大丈夫です。

しかし、3カ月程度滞納すると注意が必要です。住宅ローンの未納を知らせる催促状が届き、これを無視すると催促状よりも重い催告書が届きます。

催告書には「返済が滞れば法的手段を講じる」と強い文言が書かれます。催告書を無視すると、次の段階へ進まざるを得ません。

滞納3～6カ月：期限の利益の喪失・代位弁済

 催告書が届いているにも関わらず、住宅ローンの返済を行わない場合には、「期限の利益の喪失」となります。 期限の利益の喪失とは、当初の契約通りに返済を行わない債務者に対し、分割での返済を中止し一括返済を求めることです。

債務者は当然に一括返済できる状態ではないので、通常は保証会社が代わりに一括返済します。これを代位弁済と言います。

滞納6～9カ月：競売開始

 住宅ローンを滞納後、半年を経過すると競売手続きに入る可能性があります。 競売は、裁判所により債務者が所有する不動産を差し押さえ、強制的に売却手続きに入ることです。

競売は裁判所が最低入札価格を決定し、一定期間の入札期間を設け、一番高値を付けた個人や法人が落札できる仕組みです。

滞納9ヵ月～16ヵ月：住宅調査・入札

 競売への準備として裁判所が行うのは、最低入札価格の決定です。 裁判所の執行官と不動産鑑定士が、二人一組で競売を行う住宅の調査を行います。調査内容は、主に室内の状態や間取りの確認で、他に一戸建ての場合には前面道路の幅員や隣地境界などの確認が必要です。

住宅の調査が終わり、最低入札価格が決定すれば入札開始です。入札開始の前日には、債務者に「期間入札の通知」が届きます。一般的に入札期間は、1週間～1カ月です。

滞納16カ月頃～：立ち退き

 入札期間終了後、落札者が決定すれば即現金での決済と立ち退きです。 立ち退きが決まったら、速やかに退居しなければなりません。

また、競売での売却金額は、周辺相場より大幅に安くなることが大半です。よって、競売しても住宅ローンを全て返済できないことがあります。このとき債務者は、自己資金などでの返済は当然できない状況であり、自己破産となるケースがほとんどです。

なお、住宅ローン滞納から競売、立ち退きまでの詳しい流れは、「住宅ローンが返せないとどうなる？7つの対処法と体験談を紹介」で紹介しています。

住宅ローンを払えなくなったら取るべき対処法9選

住宅ローンを支払えなくなったら、早めの対処がおすすめです。一時的に貯蓄を切り崩すなどの対処を行っても、問題の先送りをしているだけで根本的な解決にはなっていません。

ここでは、住宅ローンを払えなくなったら取るべき対処法について、下記の9つ紹介していきます。

• 金融機関へ相談する
• 保険が適用されないか確認する
• 新型コロナウイルスに関する給付金を活用する
• 住宅ローンの借り換えを検討する
• 個人再生を活用する
• リースバックする
• リバースモーゲージを利用する
• 家を売却する
• 自己破産する

住宅ローンに少しでも不安を抱えている方は、チェックしておきましょう。

金融機関へ相談する

長きにわたる住宅ローン返済では、何が起きるかわかりません。順風満帆にローン返済できる家庭がある一方で、ローン返済する家庭の3％～4％は何かしらの問題を抱えています。

 経済的に返済が厳しく、今後も返済の見込みが立たない場合には、いち早く金融機関へ相談しましょう。 金融機関へは、ローン返済が厳しい理由を説明し、返済計画の見直しを行います。

金融機関としてはローン返済が滞り競売となると、債権を100％回収できません。そのため、金融機関が相談に乗ってくれる可能性はあります。一度、相談しましょう。

保険が適用されないか確認する

 保険の適用有無とは、主に団体信用生命保険についてです。 団体信用生命保険とは、債務者がローン返済中に病気などにより死亡した場合、ローン残額が0円になる保険です。

さらに、現在ではがんや脳卒中などの三大疾病の病気に掛かった場合でも保険適用となる商品もあります（加入はオプションのケースがほとんど）。

よって、病気などにより収入が減り返済が厳しくなった場合には、保険適用となるかを契約書などで確認しましょう。

新型コロナウイルスに関する給付金を活用する

昨今では、新型コロナウイルスにより給与カットなどを受け、返済が滞るケースが増加傾向です。 新型コロナウイルスによる給与カットなどは、給付金を受け取れる可能性があります。 

給付金を受領できるかは、自治体に相談してみましょう。

住宅ローンの借り換えを検討する

住宅ローンを借りたのが10年以上前の場合、高い金利で支払い続けているケースがあります。今は、歴史的な低金利時代となっており、変動金利では0.3％～0.4％台でも借り入れ可能です。

よって、 借り入れの金利が1％以上などの場合には、借り換えを検討しましょう。 借り換えを行えば利息負担を抑えられ、月々の返済額や返済総額も抑えられます。

借り換えには手数料などが掛かりますが、おおむね借り換え前後で1％以上の金利差があれば、一定の借り変え効果が期待できるでしょう。

なお、借り換えを行うときには、金融機関の審査があります。職業・収入・個人信用情報など審査基準に合った内容でなければ、そもそも借り換え自体を行えないことが注意点です。

個人再生を活用する

 住宅ローン以外にも、投資不動産などの債務を抱えている人には、個人再生を利用する方法があります。 個人再生は、裁判所の手続きにより債務を大幅に減額、もしくは長期の分割払いに変更可能です。

個人再生を利用すると、現状の債務を最大1/5程度にできます。このように個人再生を利用すると、家を手放すことなく住宅ローンの返済に集中できるのがメリットです。

リースバックする

 リースバックとは自宅を一旦売却し、その後も賃料を支払えばこれまで通りに住み続けられる制度です。 

通常、自宅は売却すると速やかな退居が必要になります。しかし、リースバックでは自宅を明け渡さずに、手元にまとまった資金が入るのがメリットです。

一方で、売却資金や自己資金でローンの完済が必須であることや、賃貸期間は無期限でないケースがあります。さらに、家の所有権は譲渡しているので、自由にリフォームできないなどのデメリットには、注意が必要です。

リバースモーゲージを利用する

 リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関より融資を受け、申込人が亡くなった時点で売却し融資金を一括返済する制度です。 リースバックで得た資金は、住宅ローンの返済に充てられます。

担保評価の大幅な下落を回避するため、リバースモーゲージでは土地評価が重視されます。おおむね土地が広い一戸建ては相場の80％程度、マンションの場合は50％程度の融資金です。

なお、リバースモーゲージには融資期間に制限があることによる長生きリスク、担保評価下落により一括返済が難しい場合に相続人の返済リスクがあります。リバースモーゲージ利用には、親族間での話し合いや金融機関との相談が必要です。

家を売却する

どうしても返済が難しい場合には、早めに家を売却することを検討しましょう。

 家を売却して引き渡すには、「ローン残額＜住宅ローン残高＋自己資金」という条件が必須です。 通常、住宅ローンに抵当権が付けられており、売却時に抹消することが一般的なため、上記の条件が必要になります。

なお、抵当権とは住宅ローンの支払いが滞ったときに、自宅が競売となる権利です。よって、抵当権が付いたまま引き渡すことは、買主にとってはデメリットでしかありません。そのため、一般的には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消した状態で引き渡します。

また、住宅ローン残額を売却金額が下回る場合には、任意売却を検討するしかありません。任意売却は売却完了後に住宅ローンは残ってしまうものの、抵当権の抹消を金融機関に交渉し、了承された場合にできます。

家の売却を検討するなら、まずは家の価値を査定し、住宅ローンを完済できるか否かを確認しておきましょう。

自己破産する

 住宅ローンの支払いができない場合の最終手段は、自己破産です。 自己破産とは、裁判所に申し立てて全ての借金を帳消しにできる制度です。

一方で、自己破産を行うと、クレジットカードや住宅ローンなど新たなローンの借り入れができなくなります。手続き期間は職業や資格に制限があるなど、多くのデメリットがあります。ただ、裁判所は自己破産の申し立てのあった人全てを免責にするわけではありません。

自己破産の利用は、あくまで最終手段と考え、原則は先述にて紹介した8つの方法で対処していきましょう。

住宅ローンが払えないときにやってはいけない3つのこと

住宅ローンが払えないという事実は、他人への相談などでも話しづらい内容です。また、プライドが高ければ、その事実を抱え込んでしまうことも多いでしょう。

ここでは、万が一住宅ローンが払えないときにやってはいけないことについて、下記の3つを紹介します。

• 誰にも相談しない
• 放置する
• 新たに借り入れする

住宅ローンに不安を抱えている方は、必ず目を通しておきましょう。

誰にも相談しない

 一つ目は、誰にも相談しないことです。 住宅ローンを支払えないという事実は、恥ずかしいことと思う人も多いです。家庭の経済事情を他人にさらけ出すのに、抵抗がある人もいます。

しかし、自らが困っているときには、その解決策を見出すために相談が必要です。友人や知人、金融機関の担当者など、多くの人に相談すれば現状を打破するヒントを得られます。また、現状を言葉として吐き出せば精神的に楽になり、前向きに考え動き出せるでしょう。

放置する

 二つ目は、住宅ローンが支払えない事実を放置することです。 住宅ローンが支払えない事実を放置することで、最終的には競売となり、家を追い出されるリスクがあります。住宅ローンが支払えない事実は放置せずに、対処が必要です。

住宅ローンの支払いを放置すると、多くのリスクがあります。住宅ローンを放置するリスクは「住宅ローンの催促状を放置するリスクと対処法3選」で紹介しています。

新たに借り入れする

 三つ目は、住宅ローンを支払うために新たな借り入れをすることです。 具体的には、住宅ローンの返済に充てるために、消費者金融などから借りるなどのケースです。

これらは、一時的に返済危機をしのぐことは可能であるものの、消費者金融の利息は住宅ローンより遥かに高く設定されています。結果的には利息が増え、支払総額が増えてしまうデメリットがあります。新たな借り入れは、必ず避けましょう。

住宅ローンを払えない人の特徴7選

住宅ローンは、長期間支払いを継続して行います。しかし、長きにわたる支払期間には、予期せぬことも起きるでしょう。

住宅ローンを払えなくなる人には、特徴があります。住宅ローンを払えない人の特徴は、主に下記の7つです。

• 高齢となり定年退職している
• 病気になり収入が減少した
• 離婚して収入が減少した
• 失業して収入が減少した
• 新型コロナウイルスの影響で収入が減少した
• 無理な計画でローンを組んでしまっている
• 出費の増加

自身が該当していないか、確認しながら見ていきましょう。

高齢となり定年退職している

定年退職すると、会社員時代に比べ収入は激減します。また、年金の支払いはあるものの、生活費に充てるケースがほとんどです。

 定年時には住宅ローンを完済しているのが理想ですが、ローンを組む年齢が遅ければ定年時にもローンが残る可能性は十分あります。 

また、ローン返済に充てる予定であった退職金が会社から出なかった場合や、ほかの支出に回るケースもあります。よって、定年後も住宅ローンの返済が続くケースでは、退職後の返済計画を十分に考えておきましょう。

病気になり収入が減少した

 ローン返済期間中、全ての人が健康でいられるとは限りません。 病気となり入院するリスクもあります。入院となれば休職となり、収入減少は避けられません。さらに、長期入院となれば、退職もあり得ます。

病気のリスクを回避するには、団体信用生命保険加入時に疾病保障付きにするのがおすすめです。ガンや脳卒中などの三大疾病保障や、全ての病気やけがなどによる入院を保障するプランがある金融機関もあります。

現在健康体であっても将来的な病気が心配な人は、団体信用生命保険加入時に疾病保障付きなどに加入するのがおすすめです。

離婚して収入が減少した

 住宅ローンにおいて離婚する最大のリスクは、収入合算やペアローンで組んでいたために、支払いが難しくなることです。 

特に、収入合算の場合には配偶者の収入を足して返済額を増やしているため、もともと単独での返済は厳しい状況です。離婚し家計に入る収入が減少すると、返済は一気に苦しくなります。

また、ペアローンで配偶者の債務を受け継いだ場合も同様です。このようなケースでは、離婚と同時に売却するのがおすすめです。

失業して収入が減少した

 失業すると収入が0円になり、支払い能力がなくなります。 新たな職場が見つかったとしても、失業前の収入が確保できるとは限りません。貯蓄を切り崩しながらのローン返済も可能ですが、長く続かないことが多いでしょう。

失業し支払いが厳しくなれば、早期の売却がおすすめです。

新型コロナウイルスの影響で収入が減少した

 近年では、新型コロナウイルスの影響で収入が減少している人が多くなっています。 特に住宅ローンを夫婦ペアで組み、100％ローンに近い形の資金計画にしている場合には、返済危機に陥りやすく危険です。

どちらか一方の収入減少がもう片方の負担となり続けると、家計が破綻する可能性があります。

無理な計画でローンを組んでしまっている

近年、住宅ローンは最低金利となっており、多額のローンを組みやすくなっています。これにより、 収入に見合わない無理な計画でローンを組んでしまっているケースも多いです。 

現在では、収入の9倍～10倍程度借りられる金融機関があり、不動産価格の高騰も影響しています。住宅ローンの借り過ぎには要注意です。

出費の増加

 長く住むことで、ローン以外の出費が増えるケースがあります。 例えば、子供の学費や、病気などによる医療費の増加です。

月々の収入は限られているだけに、ローン以外の出費が増えると、徐々に住宅ローンの支払いを圧迫することがあります。ローンを組むときには、将来的に出費が増えることを想定し、余裕をもって組みましょう。

住宅ローンを払えない状況を乗り越えた体験談

JKASは、住宅ローンの支払いに困った人の相談窓口です。そのため、これまで多くの相談を受け解決に導いています。

ここでは、住宅ローンの支払えない状況を乗り越えた人の体験談を簡単に紹介します。

＜離婚調停中に夫が自己破産で自宅が競売に！JKASに相談の結果、引越しせずに今の家に住み続けられた事例＞

【ご相談内容】
ペアローンで購入した自宅ありの夫婦ですが、最近夫が家から出て行き、今は養育費などについての離婚調停中です。

夫が離婚調停中に自己破産を申し立て住宅ローンの期限の利益が喪失となり、ローン残債の一括返済請求が来ました。

このままでは、競売開始となり住み続けることはできません。しかし、小学生の子供が2人いる状況で今の家には住み続けたい。「今の家に住み続けるにはどのようにすればよいのか？」という相談でした。

【ご提案内容と解決方法】

このままでは競売となり、引越しは避けられない状況。

しかし、JKASでは任意売却という売却手段を使い、買ってもらった方から賃貸で貸してもらうという方法を提案しました。

【結果】

 任意売却の結果、3,200万円で売買契約が成立。その後、離婚が成立し、養育費が支払われることになりました。 

依頼者の奥さまは、今まで通り家に住み続けることができ、JKASに相談し解決してもらったことに大変感謝しているという事例でした。

他、JKASに相談して、住宅ローンを払えない状況を乗り越えた方が多数います。詳しくは「解決事例」をご覧ください。

まとめ：住宅ローンを払えなくなったら、無理せず相談しましょう

 住宅ローンを払えなくなったら、まずは誰かに相談することが解決への近道です 。誰かに相談することで気持ちを前向きにでき、次への対処を早めにすることができます。

一方で、住宅ローンを支払えないときにやってはいけないのが、誰にも相談しないことや放置することです。また、住宅ローンを支払えなくなる人の特徴に当てはまる人は、今後早めに対処しましょう。対処を怠ることで、傷口が広がってしまいます。

JKASでは、住宅ローン返済支援エージェントに無料で相談できます。住宅ローンの専門家がアドバイスしてくれるため、住宅ローンで悩んでいる方はまずご相談ください。

また、状況別に住宅ローンで困ったときの対処法をまとめた資料も準備しております。この資料で住宅ローン問題が解決した方もいるので、ぜひ資料請求してみてください。